將“溫州模式”從北京、杭州、長沙這樣的直轄市、省會城市直接復(fù)制到偏安一隅的蘇北小城——邳州市（縣級市），趙智強表示，他是看到了新一屆中央領(lǐng)導(dǎo)對城鎮(zhèn)化發(fā)展的決心和力度，看到了城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展的巨大潛力，“縣（縣級市）里的房地產(chǎn)市場競爭相對寬松，也能減少個人合作建房潛在的各種壓力。”

　　南京嘗試 合作建房8年未果

　　資金和拿地是最大難題，專家表示政府應(yīng)予以支持，有利于解決“夾心層”住房問題

　　不通過開發(fā)商買房，邳州個人合作建房的事情有了些眉目。其實早在2005年全國刮起第一波個人合作建房旋風(fēng)時，南京就有人嘗試過，但近8年來一直都沒能成功。揚子晚報記者昨日也聯(lián)系到南京首位合作建房發(fā)起人邵角，他對邳州個人合作建房的進(jìn)展表示祝賀，同時對南京的推進(jìn)前景略顯悲觀。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，個人合作建房是保障房制度的重要補充渠道，政府應(yīng)該早日建立相應(yīng)法規(guī)予以支持。

　　8年前南京就有人發(fā)起，因集資難未能成功

　　2005年，在全國各地都在嘗試“個人合作建房”這種模式時，從事IT培訓(xùn)工作的南京市民邵角也發(fā)起了合作建房，他和一些朋友希望能招募到足夠的人，并通過合作社的形式集資、找開發(fā)商建設(shè)。不過在經(jīng)過各種努力后，到目前為止這項事業(yè)還是沒能成功。

　　“當(dāng)時很多地方都在討論這種模式，我們當(dāng)時也想了很多辦法，但因為中間操作上的層層障礙，最終還是未能成功。”邵角在接受記者采訪時說道。他表示，主要的阻礙是資金募集和如何拿地的問題。以南京目前的地價水平，要成功運作一個小型房產(chǎn)項目，沒有過億的資金恐怕很難，而這么一大筆資金的募集，在現(xiàn)有法規(guī)下還是比較難操作的。如果通過公司來募集，由于資金量大，需要參與的準(zhǔn)業(yè)主會比較多。而依據(jù)相關(guān)法律，有限責(zé)任公司的共同注冊股東只能有49名，需要涉及隱形股東的問題，這在法律上只能通過協(xié)議解決，容易讓參與人產(chǎn)生不信任感，難以做到操作的透明和公開。而50人以上股份制公司注冊資金要在1000萬以上，并需要發(fā)改委批準(zhǔn)，更加困難。

　　“通過住房合作社的形式集資開發(fā)，這是我們當(dāng)時就做出的選擇。”邵角表示，這種方式可以通過成立協(xié)會吸納會員、繳納會費來集資，更加容易操作。可是嘗試起來卻發(fā)現(xiàn)，民間協(xié)會的成立，涉及的審批流程也相當(dāng)復(fù)雜。而且即便資金問題能夠解決，如何能拿到地塊也是問題。如果通過招拍掛形式跟開發(fā)房企競價，個人合作建房的人們顯然過于勢單力薄，而且不易統(tǒng)一決策。他坦言，這事在七八年前做不成，現(xiàn)在隨著地價及建筑成本的大幅上漲，做起來就更加困難了。而邳州這類縣級市所需資金少，相關(guān)管理等級也不高，操作起來可能容易很多。

　　住房合作社一度盛行，成本比商品房低2-3成

　　說到住房合作社，其實這并非什么新詞語。南京工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)管理系主任吳翔華介紹道，早在1998年-2003年期間，我國北京、上海、煙臺和南京等許多城市都有這樣的組織。當(dāng)時南京的組織叫做南京市職工住房合作社，像寧工新寓等許多那個年代的房產(chǎn)項目都是該組織運作建成的。

　　不過在2003年以后，由于國家對待保障房制度的變化，這類組織有些轉(zhuǎn)為商品房開發(fā)企業(yè)，有些則轉(zhuǎn)變成壟斷企事業(yè)單位變相搞福利房的工具，因此這類形式后來就被取消了。吳翔華表示，通過合作社的形式來建設(shè)住房，成本確實要低很多。自己出訂金拿地，并委托有實力卻又沒活干的中小開發(fā)企業(yè)來代建，以目前的房產(chǎn)項目運營成本來說，如果除去銷售、融資及公關(guān)等方面的投入，以及房企對高額利潤的追逐，成本降低2-3成是沒有問題的，如果拿地成本能控制的低些，降低4成也是可能的。目前物價部門對經(jīng)濟適用房的利潤控制規(guī)定在3%以內(nèi)，因此通過個人集資的合作社形式建房，管理費用控制在3%-5%是完全可行的。