羊城晚報(bào)記者 趙燕華
樓市成交量持續(xù)下滑的壓力明顯傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)。中國(guó)指數(shù)研究院最新報(bào)告顯示，5月全國(guó)300個(gè)城市土地成交量和出讓金均銳減，其中成交土地宗數(shù)環(huán)比減少19%，同比減少45%；土地出讓金總額同比下降38%。
樓市不景氣，曾經(jīng)風(fēng)光一時(shí)的地王面臨不少壓力，房企拿地?zé)崆橐脖粵_淡。中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示，銷售20強(qiáng)的標(biāo)桿房企，近幾個(gè)月來(lái)拿地?cái)?shù)量逐月遞減，相比去年5月地王頻現(xiàn)、房企拿地費(fèi)用高達(dá)455億元，今年5月僅71.28億元，同比銳減八成。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，房企銷售不佳、資金鏈趨緊，雖對(duì)一線城市地塊仍有一定渴求，但拿地已趨于謹(jǐn)慎。
土地市場(chǎng)流拍頻現(xiàn)
在持續(xù)近半年的“地?zé)岱坷洹焙螅骶€城市土地市場(chǎng)均有所降溫，近期多地頻現(xiàn)土地底價(jià)出讓或流拍現(xiàn)象。中國(guó)指數(shù)研究院最新報(bào)告顯示，5月全國(guó)300個(gè)城市共成交土地1767宗，環(huán)比減少19%，同比減少45%；土地出讓金總額1375億元，同比下降38%。土地成交量和出讓金均銳減。而5月土地成交面積6221萬(wàn)平方米，環(huán)比減少26%，同比減少49%。其中，住宅用地414塊，環(huán)比減少37%，同比減少54%；成交面積1774萬(wàn)平方米，環(huán)比下降42%，同比下降56%。
資料顯示，與往年土地市場(chǎng)火熱的景象相比，今年交易異常冷清，甚至有部分城市兩個(gè)月都未成交一宗。“打響樓市降價(jià)第一槍”的杭州土地市場(chǎng)，從今年3月至今，杭州主城區(qū)尚未出讓過(guò)一宗宅地。5月的濟(jì)南又再現(xiàn)出讓、成交“雙掛零”的局面。
其他地區(qū)土地成交數(shù)量也出現(xiàn)銳減，而且大多以底價(jià)出讓。6月5日，武漢10宗土地出讓就有9宗地以底價(jià)成交，其他地塊則出現(xiàn)無(wú)人報(bào)價(jià)最后流拍。5月27日，沈陽(yáng)土地交易中心3宗土地出讓，因無(wú)人報(bào)名競(jìng)拍全部流拍。5月，沈陽(yáng)共推出18宗地塊，其中10塊流拍。
土地市場(chǎng)低迷，一、二線城市也未能幸免。其中，廣州、南京等地即使有土地成交，也多為底價(jià)成交。5月末廣州蘿崗再賣地可謂不溫不火，兩幅地塊以樓面價(jià)只有三字頭的低價(jià)草草拍出。而上海計(jì)劃推出的2幅地塊因無(wú)人競(jìng)拍而延期出讓。鑒于房企拿地?zé)崆榈慕禍兀瑥V州市國(guó)土房管局在5月份甚至二度中止出讓一塊老城區(qū)明星住宅地塊。
多地地王壓力山大爭(zhēng)降價(jià)
端午樓市最大的新聞，是全國(guó)總價(jià)“地王”廣州亞運(yùn)城降價(jià)超三成清貨尾。另?yè)?jù)報(bào)道，為清庫(kù)存，金地8折促銷上海“地王項(xiàng)目”，重慶地王項(xiàng)目降價(jià)2/3拋售。這傳遞出一個(gè)信息：在樓市處于調(diào)整的格局下，昔日地王命運(yùn)引發(fā)了各界關(guān)注。
顯然，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)明顯處于調(diào)整，老地王壓力巨大，一、二線城市尤其2013年下半年出現(xiàn)的地王可能面臨集體困境。這種情況下，房企對(duì)拿地的熱情也被沖淡。
中原地產(chǎn)研究部提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，銷售20強(qiáng)的標(biāo)桿房企，近幾個(gè)月來(lái)拿地?cái)?shù)量逐月遞減，僅有萬(wàn)達(dá)、保利、恒大等企業(yè)小規(guī)模拿地，而去年5月同期房企拿地費(fèi)用高達(dá)455億元，地王也頻頻現(xiàn)身，而同比今年5月，拿地金額僅為71.28億元，較同期少八成。
方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志表示，目前市場(chǎng)持續(xù)低迷，加重了開(kāi)發(fā)商悲觀的預(yù)期。在目前房?jī)r(jià)存在下行壓力的情況下，開(kāi)發(fā)商主動(dòng)選擇拉長(zhǎng)開(kāi)發(fā)周期期待市場(chǎng)復(fù)蘇期。眼下資金壓力也導(dǎo)致拿地節(jié)奏放緩，在現(xiàn)在樓市遇冷的情況下，各房企對(duì)拿地都很謹(jǐn)慎。
在他看來(lái)，隨著“降價(jià)潮”蔓延至一線城市，廣州房?jī)r(jià)調(diào)整壓力驟顯，清庫(kù)存將成為房企首要任務(wù)，接下來(lái)土地市場(chǎng)或?qū)⒊霈F(xiàn)明顯降溫。
地方政府6月發(fā)力賣地
除了土地出讓金下滑，與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種收入也出現(xiàn)銳減。財(cái)政部公布的4月份公共財(cái)政收支數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅環(huán)比銳減102億元。地方稅收收入、土地出讓金“雙降”，房地產(chǎn)因素拖累地方財(cái)政收入已成不爭(zhēng)的事實(shí)。
據(jù)廣州市國(guó)土房管局網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)，5月廣州共有12宗土地成交，總成交面積達(dá)727314.14平方米，是今年以來(lái)的最高紀(jì)錄。然而成交金額卻縮水至479199萬(wàn)元，環(huán)比4月份（697148萬(wàn)元）驟減31.26%，同比去年5月減少31.91%。
土地出讓金大減3成，就意味著財(cái)政收入少收了“三五斗”，6月就要急起直追了。資料顯示，6月廣州共推出17宗土地，成為今年以來(lái)推地最多的月份，其中住宅用地達(dá)到10宗，商業(yè)用地4宗，工業(yè)用地3宗。值得一提的是，這17宗土地總起拍價(jià)為540162.8萬(wàn)元，已超過(guò)5月土地的總收入。
上海也有大動(dòng)作。日前上海黃浦區(qū)推出南外灘的董家渡社區(qū)13、15地塊，按70萬(wàn)平方米的建筑面積算，該地塊總價(jià)將輕松超過(guò)300億，成為“全國(guó)總價(jià)地王”。
不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑，尤其是在今年銀行信貸緊縮，企業(yè)資金面普遍吃緊的市場(chǎng)背景下，土地市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始階段性遇冷，此時(shí)，這么高總價(jià)的地塊今年是否會(huì)流拍？