12月1日，廣州富力地產(chǎn)股份有限公司發(fā)布公告稱，其全資子公司以人民幣85億元收購(gòu)馬來(lái)西亞柔佛州新山地區(qū)一塊116英畝土地，而該地塊據(jù)稱將被用以開發(fā)住宅及商業(yè)地產(chǎn)。在2013年，除了國(guó)內(nèi)樓市在回暖潮中風(fēng)生水起外，大房企扎堆赴海外現(xiàn)象更是突出。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)時(shí)包括萬(wàn)科、綠地、萬(wàn)達(dá)、碧桂園、中國(guó)建筑、富力等十?dāng)?shù)家大型房企都已經(jīng)在海外多個(gè)國(guó)家確定投資計(jì)劃，總規(guī)模已達(dá)數(shù)百億美元。房企海外淘金已然成為一種新的業(yè)態(tài)，而不少海外項(xiàng)目今年銷售數(shù)據(jù)也表現(xiàn)得較為理想。有分析認(rèn)為，現(xiàn)時(shí)仍然是大房企測(cè)試海外市場(chǎng)階段，要進(jìn)行規(guī)模化擴(kuò)張仍然存在著風(fēng)險(xiǎn)。

    2013成海外投資年

    樓市發(fā)展的火熱使得市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)集中在了國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，但事實(shí)上，今年大型房企的野心已經(jīng)超越了國(guó)界。從年初開始，包括萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、富力等大品牌房企都已經(jīng)走上了海外征程。

    2013年以來(lái)大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)將投資近7億英鎊在倫敦核心區(qū)建設(shè)超五星級(jí)萬(wàn)達(dá)酒店，總部基地（中國(guó)）控股集團(tuán)董事會(huì)主席許為平在英國(guó)駐華使館也宣布，將投資10億英鎊在倫敦建“亞洲商務(wù)港”。

    此外，今年萬(wàn)科與素有“美國(guó)頭號(hào)房企”之稱的鐵獅門公司簽約，合作開發(fā)舊金山富升街201地塊，萬(wàn)科首次進(jìn)軍美國(guó)。這也是繼與新世界合作拿下香港荃灣地塊后，萬(wàn)科開拓國(guó)際市場(chǎng)的第二站。

    實(shí)際上，截至目前，已經(jīng)有不少品牌房企開始布局海外房產(chǎn)市場(chǎng)。2012年以來(lái)，包括萬(wàn)科、綠地、萬(wàn)達(dá)、碧桂園、中國(guó)建筑、萬(wàn)通、中坤、中國(guó)鐵建、富力、首創(chuàng)置業(yè)等十余家大型房企，已在海外有房地產(chǎn)項(xiàng)目或確定投資計(jì)劃。品牌房企“出海”投資特征與趨勢(shì)在2013年尤為明顯，大宗的投資計(jì)劃幾乎都是在這一年當(dāng)中發(fā)生的。比如綠地以40億美元收購(gòu)紐約布魯克林大西洋廣場(chǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目70%股權(quán)，富力以人民幣85億元收購(gòu)了馬來(lái)西亞柔佛州新山地區(qū)一塊116英畝的宗地等等，從品牌房企“出海”動(dòng)作表現(xiàn)來(lái)看，2013年已成中國(guó)品牌房企的“出海”年。

    事實(shí)上，房企投資海外市場(chǎng)從2011年開始就已經(jīng)進(jìn)入了快車道，而投資的規(guī)模也越來(lái)越大。 投資規(guī)模最大的當(dāng)屬綠地集團(tuán)，自2011年首個(gè)海外項(xiàng)目落子韓國(guó)濟(jì)州島后，近兩年投資力度逐步加大，且遍布四大洲六個(gè)國(guó)家九座城市。今年，就接連在美國(guó)簽下兩宗交易，投資10億美元美國(guó)洛杉磯中心區(qū)大都會(huì)項(xiàng)目和投資50億美元布魯克林大西洋廣場(chǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目，接連刷新中國(guó)房企在美最大投資額。

    據(jù)不完全數(shù)據(jù)顯示，2012年以來(lái)，包括碧桂園、中國(guó)建筑、中國(guó)鐵建、萬(wàn)科、綠地、萬(wàn)通、中坤等十余家大型房企，在海外投資規(guī)模已達(dá)幾百億美元。

    海外項(xiàng)目業(yè)績(jī)誘人

    海外市場(chǎng)已經(jīng)成為不少大型房企要大力開拓的新業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)。在今年，包括綠地集團(tuán)、碧桂園也將海外市場(chǎng)視為自己的另一個(gè)新的利潤(rùn)來(lái)源。而海外項(xiàng)目的豐收更是成為刺激這些企業(yè)積極走出國(guó)門的關(guān)鍵因素。

    12月5日，碧桂園發(fā)布公告顯示，2013年前11個(gè)月，公司共實(shí)現(xiàn)合同銷售建筑面積約1465萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)114%，實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約967億元，同比增加130%，遠(yuǎn)超此前制定的620億元的全年銷售目標(biāo)。值得關(guān)注的是，根據(jù)企業(yè)公布的數(shù)據(jù)，碧桂園分別于2011年12月、2012年5月、2012年12月在馬來(lái)西亞拿下三個(gè)項(xiàng)目。而其位于馬來(lái)西亞柔佛州新山市的金海灣于今年8月份正式開賣，僅僅兩個(gè)月時(shí)間，金海灣成功賣出6000多套房子，實(shí)現(xiàn)約93億元人民幣銷售額。

    在今年作為投資海外房地產(chǎn)最瘋狂的綠地集團(tuán)，已經(jīng)在國(guó)門以外達(dá)成了六筆投資，而投資總規(guī)模近百億美元。作為其首個(gè)全資投資的海外項(xiàng)目綠地韓國(guó)旅游健康城在首期開售就已經(jīng)達(dá)到10億。而其在悉尼的項(xiàng)目“悉尼綠地中心”盡管現(xiàn)時(shí)尚未開盤，但已經(jīng)被預(yù)訂250套，金額達(dá)到15億元。

    國(guó)內(nèi)投資客出國(guó)置業(yè)是房企海外項(xiàng)目得以豐收的關(guān)鍵原因。據(jù)仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，今年中國(guó)海外房地產(chǎn)投資交易額迄今已突破50億美元，刷新了去年全年40億美元的紀(jì)錄，上層中產(chǎn)群體正逐漸成為海外購(gòu)房的主力軍。據(jù)分析，中國(guó)內(nèi)地購(gòu)房者海外投資的主要目的地仍是歐洲、美國(guó)、澳大利亞和新加坡。其中歐洲購(gòu)房交易額自去年來(lái)持續(xù)增長(zhǎng)，今年第三季度已接近20億美元，同比上漲25%。今年第三季度，中國(guó)購(gòu)房者在澳大利亞買房交易額接近5億美元，較去年同期上漲近一倍。今年全國(guó)購(gòu)房者在美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的交易額也將突破20億美元，而在5年前，這一數(shù)字只有2200萬(wàn)美元。中國(guó)海外投資聯(lián)合會(huì)預(yù)計(jì)，未來(lái)中國(guó)個(gè)人投資者海外置業(yè)的規(guī)模將超過(guò)1.1萬(wàn)億元人民幣。

    開拓市場(chǎng)尚處摸索階段

    大房企出海已經(jīng)成為潮流，但盡管走出國(guó)門的企業(yè)越來(lái)越多，但企業(yè)卻表示現(xiàn)時(shí)仍然處于初步的階段。而業(yè)內(nèi)人士也表示，企業(yè)在海外進(jìn)行投資屬于摸索國(guó)外市場(chǎng)，現(xiàn)時(shí)大規(guī)模出海仍然有不小的風(fēng)險(xiǎn)。

    作為國(guó)內(nèi)最大的房地產(chǎn)企業(yè)，萬(wàn)科從去年開始也加入到了拓展海外市場(chǎng)的行列。在2012年9月，萬(wàn)科總裁郁亮就曾透露，萬(wàn)科已經(jīng)成立了海外業(yè)務(wù)推進(jìn)小組，正在全球范圍內(nèi)展開考察和調(diào)研。而在今年1月，萬(wàn)科聯(lián)合香港新世界，競(jìng)得香港荃灣西站項(xiàng)目。在2月，萬(wàn)科再度出手，聯(lián)合美國(guó)鐵獅門，投資開發(fā)舊金山富升街201地塊。

    對(duì)于國(guó)際化業(yè)務(wù)，萬(wàn)科的態(tài)度依然謹(jǐn)慎。郁亮就曾表示，萬(wàn)科在國(guó)際化業(yè)務(wù)拓展方面還剛剛起步，目前主要是抱著學(xué)習(xí)的態(tài)度，在進(jìn)入新市場(chǎng)時(shí)，會(huì)通過(guò)和當(dāng)?shù)刂_發(fā)商合作的方式減少風(fēng)險(xiǎn)。未來(lái)一段時(shí)期，相關(guān)業(yè)務(wù)的規(guī)模仍然會(huì)控制在合理范圍內(nèi)。

    “進(jìn)行國(guó)際化嘗試的目的，在于使萬(wàn)科獲得國(guó)際化視野，進(jìn)一步提高對(duì)自身的要求。”郁亮認(rèn)為，和國(guó)際優(yōu)秀同行的合作交流，將強(qiáng)化公司的精細(xì)化管理能力，以及在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、客戶需求理解等方面的專業(yè)能力，在此過(guò)程中，萬(wàn)科也將逐步培養(yǎng)自身的海外業(yè)務(wù)能力。

    同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從當(dāng)前中國(guó)房企相繼赴海外拓展業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀來(lái)看，雖然當(dāng)前布局海外房地產(chǎn)市場(chǎng)具有一定潛在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，但目前有拓展計(jì)劃的都是國(guó)內(nèi)龍頭房企，規(guī)模并不大，更多的只是試探市場(chǎng)反應(yīng)，且大多數(shù)都采取與當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展商合作發(fā)展模式，風(fēng)險(xiǎn)并不是太高。但是，要進(jìn)行規(guī)模化擴(kuò)張勢(shì)必會(huì)存在種種問(wèn)題。

    “海外的開發(fā)模式和中國(guó)不同，國(guó)內(nèi)房企需要因地制宜進(jìn)行突破。中國(guó)房企基本為香港模式，各個(gè)環(huán)節(jié)只靠自己；而國(guó)（境）外大量使用金融機(jī)構(gòu)，分幾個(gè)層面來(lái)融資，中國(guó)開發(fā)商可能不適應(yīng)。”張宏偉分析稱，包括銷售流程，包括對(duì)企業(yè)信用的控制等，由于布局海外的基本為國(guó)內(nèi)大型品牌房企，而大公司模式已經(jīng)固化，就很難再有突破，在海外短期內(nèi)也就難以有規(guī)模化擴(kuò)張的突破。

    此外，布局海外市場(chǎng)需要充裕的現(xiàn)金流或融資渠道進(jìn)行支撐，否則，房企難以抗拒國(guó)際市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。如2012年5月大連萬(wàn)達(dá)與全球第二大院線集團(tuán)AMC簽署并購(gòu)協(xié)議，萬(wàn)達(dá)的此次并購(gòu)總交易金額26億美元，包括購(gòu)買100%股權(quán)和承擔(dān)債務(wù)兩部分。如果沒(méi)有中國(guó)銀行、中銀國(guó)際、中國(guó)進(jìn)出口銀行等的支持，萬(wàn)達(dá)也很難在國(guó)際舞臺(tái)上施展收購(gòu)的拳腳。

    南方日?qǐng)?bào)記者 蔣勁勁