房價會漲還是跌？

　　圖/新華社

　　羊城晚報記者 張愛麗

　　2014年的房地產市場可謂風云變幻，看空房價和看漲房價的理由似乎都有一籮筐。那么，有沒有一個簡單的辦法可以測算房價走勢？國家信息中心首席經濟學家范劍平日前在廣州出席ACCA華南區年會時給大家支了一招，他表示，如果一個城市的常住人口除以戶籍人口的比值大于1,而且持續上升的，說明這個城市未來的房價會漲。根據上述公式，羊城晚報記者查詢廣州的常住人口、戶籍人口，以及房價走勢對比計算發現，隨著近幾年其比值的不斷上升，廣州的房價也呈現大幅大漲的態勢。值得一提的是，根據廣州市的人口調控政策，2015年這一比值或將達到1.74。

　　常住人口影響房價走向

　　“以廣州樓市現在的這個情形，到底該不該出手購買呀？”白領小吳揣著一顆糾結的心告訴羊城晚報記者，買了之后怕樓價暴跌，受家人抱怨，不買又擔心樓價今后繼續上揚，屆時更買不起。事實上，如小吳這樣深受困擾的消費者還有很多。

　　對房價走勢，有沒有一個簡單的測算方法？范劍平給出了一個計算公式，那就是常住人口÷戶籍人口。“除出來的比值大于1，說明這個城市是人口勞動力流入為主，小于1，說明這個城市的人口勞動力是流出為主。如果這個數是大于1，而且持續上升的，說明這個城市未來的房價會漲。”范劍平說：“這個公式在中國看每一個城市未來房價漲跌百發百中。”

　　根據上述公式，羊城晚報記者查詢廣州統計信息網近幾年廣州常住人口和戶籍人口以及房管局近幾年的房價走勢，對比計算發現，2001年與2002年這兩年，廣州常住人口除以戶籍人口的比值均小于1，當年樓價同比也呈現下滑態勢；當2006年該比例達到1.28時，當年房價同比上漲高達23.5%（詳見下表）。2013年達到1.55，當年房價也出現了12%的漲幅。由此可以看出，人口流入確實是判斷房價走向的一個重要指標。

　　值得注意的是，根據今年3月份出臺的廣州市人口調控和入戶政策“1+3”文件，到2015年，廣州市戶籍人口控制在860萬以內，常住人口控制在1500萬以內，這意味著屆時廣州常住人口與戶籍人口的比值將達到1.74。

　　比值大于1不代表可以購房

　　那么，當一個城市的常住人口除以戶籍人口的比值大于1或等于1時，是否意味著就可以購房？范劍平稱：不一定!他提醒說，房價走勢除了與人口的流動有關外，也跟某段時期內該城市的市場供應有關。例如秦皇島曾經有8年煤炭價格連漲，而涌入大批外來人口，煤炭經銷商大量的流入，使得上述比值上升。當時由于煤價連續8年暴漲，收入豐厚的煤炭商紛紛在秦皇島購房，該地房價也因此暴漲。受該因素影，開發商大量在該地建房。然而大批房子建好后，煤價卻大跌，相關經銷商也只好走人。這時煤炭商此前買的房也要賣出，因此到目前為止，秦皇島這個比值大于1，但是房價仍處于下降趨勢。

　　范劍平還表示，一個城市的產業結構升級對房價的走勢也起著至關重要的作用。例如深圳、東莞的外來人口流入放緩，甚至有很多人離開此地。東莞最明顯，大批服務人員走了，如果它不能由原來的制造業基地轉變為服務業帶來就業的話，那這個比值就會繼續降。成都現在是東部向西部進行產業轉移，它的比值也跟著快速上升。因此，很多人都認為，北上廣成要替代北上廣深。“比值小于1的城市顯然是未來房地產調整壓力比較大的地方，而大于1，就要看它的產業結構升級是不是能夠持續不斷創造新的就業機會。”范劍平指出。

　　專家給的這個公式靠不靠譜？有業內人士表示，人口流入確實是決定房價的重要指標之一，不過影響房價的因素十分復雜，變量很多，這一公式可供參考，但若完全據此入市，恐怕也要風險自擔了。

　　一二線城市房價也會降

　　范劍平還認為，未來一二線城市房地產應該會平穩發展，但三四線城市如果人口勞動力流出，會使它有一定的調整壓力。但調整壓力并不會導致其出現大的崩盤，主要是因為在中國城市化率仍然只有53%。三四線城市周邊農村的人口城市化過程中，可能會愿意到三四線城市來，從而帶動其常住人口的增加。

　　今年走勢會怎樣？范劍平認為，會適當減速，但不會出大問題。一二線城市仍然有一定的平穩增長，個別城市雖然這個比是上升的，但是政府賣地更快，供應量更大，那短期內也會有供過于求，再加上資金鏈一緊張，也會出現降價現象。