■ 樓市觀察

    首套房貸利率優(yōu)惠，涉及商業(yè)銀行的利益，并不簡(jiǎn)單由央行說(shuō)了算，但在首付比例方面，存在增加優(yōu)惠的操作空間。

    9月30日，央行和銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，大力放松房貸。主要內(nèi)容包括：認(rèn)房不認(rèn)貸，擁有一套房并已結(jié)清貸款再購(gòu)第二套普通商品住房執(zhí)行首套房貸款政策、“非限購(gòu)”城市放開三套房貸，放松外地人貸款限制。

    細(xì)察央四條內(nèi)容，筆者發(fā)現(xiàn)：對(duì)于改善需求、多套需求的新增支持力度很大，部分二套甚至是多套房貸款，都可享受首套房貸政策，或者首付可降至三成。反倒是對(duì)于真正的首套房需求，并無(wú)明確的新增優(yōu)惠。無(wú)論是從支持合理需求的行業(yè)視角，還是從“惠民生”的中央方針角度考量，這點(diǎn)似乎有失公平。由于首套房貸利率優(yōu)惠，涉及商業(yè)銀行的利益，并不簡(jiǎn)單由央行說(shuō)了算，但在首付比例方面，存在增加優(yōu)惠的操作空間。

    不妨先回顧一下首付比例的演變史。1998年《個(gè)人住房貸款管理辦法》規(guī)定：支持城鎮(zhèn)居民購(gòu)買自用普通住房，無(wú)住房補(bǔ)貼的以不低于所購(gòu)住房全部?jī)r(jià)款的30%作為購(gòu)房的首期付款。2003年“121號(hào)文”規(guī)定：第一套自住住房仍執(zhí)行20%的規(guī)定；第二套及以上應(yīng)適當(dāng)提高比例。2006年“國(guó)六條細(xì)則”規(guī)定：首套不得低于30%，自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。

    2007年“二套房貸新政”規(guī)定：首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，不得低于20%；首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，不得低于30%；二套及以上住房的，比例不得低于40%。

    2008年10月央行新政：最低首付款比例調(diào)整為20%。2010年4月“國(guó)十條”：首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；二套不得低于50%。

    2010年9月新政：所有房貸都調(diào)整至30%及以上。2011年“新國(guó)八條”：二套不低于60%。2013年“國(guó)五條細(xì)則”：對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，進(jìn)一步提高二套首付款比例，其后個(gè)別城市將首付提高至七成。

    由上可知，從2006年開始，房貸首付比例呈提高趨勢(shì)，其中2008年四季度大力救市過(guò)程中，才大幅降低首付至歷史最低水平。總體而言，從國(guó)外長(zhǎng)期發(fā)展及我國(guó)近十幾年實(shí)踐來(lái)看，對(duì)于自住性購(gòu)房貸款需求，首付比例三成左右是合理的。

    對(duì)于首套房貸首付應(yīng)該更低點(diǎn)。為了更好地保護(hù)首套剛需，筆者建議恢復(fù)2010年9月之前的政策口徑：首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下者，首付款比例為二成。也可將優(yōu)惠范圍擴(kuò)大至首套普通住房。而非普通住房，仍按三成執(zhí)行。

    或許有人擔(dān)心，首付降至二成，會(huì)否引發(fā)類似美國(guó)的次貸危機(jī)？就中國(guó)當(dāng)前情況而言，對(duì)此不必過(guò)于擔(dān)憂。2003-2006年間，很多美國(guó)金融機(jī)構(gòu)向收入很低的家庭發(fā)放貸款，首付只有5%-10%，甚至還有零首付，然后將這些次級(jí)貸證券化，衍生出次級(jí)債，賣給全球的金融機(jī)構(gòu)。而我國(guó)的商業(yè)銀行及監(jiān)管機(jī)構(gòu)，對(duì)于房貸的態(tài)度要比當(dāng)年美國(guó)嚴(yán)謹(jǐn)審慎很多。

    □楊紅旭（上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)）