■ 專欄

　　面對爆雷房企資不抵債，并非簡單注入流動性就可“保交樓”。

　　近段時間，“保交樓”成為熱門話題。7月28日，中共中央政治局召開會議，其中對多地出現的“爛尾樓”明確表態，堅持房住不炒的定位，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生。

　　此次中央政治局會議首次提及“保交樓”，并且明確指出“壓實地方政府責任”，無疑為接下來的房地產市場政策方向奠定了基調。

　　這也說明，“保交樓”已不僅是一局一域的個案，而是可能輻射影響全局全域的事件，不僅要解決民生層面的需求收縮，更是關乎社會穩定。

　　爆雷房企面臨的不只是流動性危機

　　在中央明確要求下，全國多地都在多措并舉地推進“保交樓”。據報道，最近網傳鄭州市文件《關于我市頭部房企自愿退出項目情況的匯報》，就對此提出了棚改統貸統還、項目并購、破產重整和保障性租賃住房等四種“退出”方式。

　　另有多地也正在探索地方AMC（資產管理公司）介入破產重整方式，解決爛尾樓問題。

　　“保交樓”必須運行于市場化、法治化軌道，這就要求其必須條分縷析房地產項目各利益方的債權債務關系，有針對性地疏通這些卡點、堵點。

　　目前爆雷房企，盡管存在復雜的利益糾葛，債權債務關系也錯綜復雜，但受困邏輯相對清晰：市場需求收縮下，房地產市場進入調整下行期，高負債、高周轉的房地產開發模式導致爛尾樓現象。

　　這也意味著，2014年棚改方面的統貸統還模式，已經不適宜應用到現在解決爛尾樓問題。

　　因為，棚改統籌統還模式本質上是假借地方平臺公司進行統一授信，其面對的是責權利關系比較清晰，以市級融資平臺等為載體，向金融機構融資，然后注入一個個項目公司，對棚改項目進行現金流疏導。

　　但目前爆雷房企面臨的不只是流動性危機，其本質是資產負債表衰退，也就是從權責發生制上，房企沒有資不抵債，但從收付實現制上則已資不抵債。

　　這就不是基于流動性疏通的統籌統還模式可以解決的。加之目前整個房地產市場進入了買方市場，需求收縮已在土地市場反映出來，導致統貸統還的信用杠桿基點已不牢固。

　　因此，“保交樓”若解決不了房企的資產負債表衰退問題，在不進行債務重組、破產清算等工作下，僅僅通過流動性注入進行紓困，只會增加問題樓盤債權債務關系的復雜性。

　　地方AMC介入或成“保交樓標配”

　　就目前的爛尾樓情況而言，好在大部分樓盤開發主要以獨立法人的項目公司為主，項目公司與開發商在法律上有清晰的股權結構，這為并購重組、破產重整等“外科手術”提供了可操作性。

　　因此可以說，如今“保交樓、穩民生”的關鍵環節是，在理清爛尾樓盤的債權債務關系后，對其進行債權債務關系的阻隔。以爛尾樓為例，將項目單列出來，商品房預售后，封頂爛尾樓事實上的所有權是歸業主和按揭銀行，開發商基本是債務方。也因此，地方AMC介入破產重整方式，可能會成為各地市場化、法治化手段“保交樓”的“標配”。

　　具體而言，不論是對問題開發商進行破產重整還是并購重組，可以先確定重組實體。也就是把開發商及旗下其他項目公司的債務承接給重組實體企業，變成業主、按揭銀行與重組方的債權債務關系，從而將爛尾樓盤與項目公司進行法律關系的分離。

　　這就意味著，地方AMC等重組方，直接變成開發商的債權人，成為對開發商的并購重組、破產重整或破產清算的當事人，可以充分發揮自身在這方面的專業優勢，為項目后續開發提供資金，從而保障爛尾的項目正常交樓。

　　這樣做的目的是把已預售實體樓盤，與開發商和項目公司復雜的債權債務關系，進行法律上的切割，從而為“保交樓”提供堅實保障。

　　當然，對只是流動性受困的開發商進行救助，也可以通過保障性租賃住房的方式進行流動性疏導。

　　總之，解決爛尾樓問題不再是簡單地為房地產行業注入資金那么簡單，而必須以法治化、市場化方式為主，通過理順債權債務關系，剝掉房地產的金融外衣，將無辜業主從復雜的房地產金融場景中解放出來。

　　□鐘嚴（資深金融從業人士）

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