近一年來，房地產行業融資渠道收窄，債務違約或展期的現象頻發。機構數據顯示，今年8月，房企融資總額同比、環比均下降，沒有最新發行的海外債，部分房企的新增融資無法覆蓋到期債務規模。不過，8月，“中債全額擔保”首單花落龍湖，也是民營房企“全額擔保”中票第一單。

　　從長期來看，業內人士認為，信貸政策寬松態勢延續，隨著降低貸款利率、專項借款、增信支持等方式不斷落地，有助于解決房地產市場合理融資需求。

　　8月房企非銀融資額環比下跌28.2%

　　8月，房企融資難問題仍然突出，這從機構相關融資數據中可以略窺一斑。

　　據中指研究院監測，今年1-8月，房地產企業非銀融資總額為6339.1億元，同比下降55.7%。其中，8月，房地產企業非銀融資總額為632.5億元，環比下跌28.2%，同比下降46.9%。

　　從融資結構來看，8月，信用債規模占比44.5%，海外債占比0%，信托融資占比14.8%，ABS融資占比40.7%。其中，房地產行業信用債融資同比下降43.0%，環比下降45.2%；而其余融資渠道與之前月份相比變動幅度不大。對此，中指研究院分析人士表示，8月信用債融資未能延續之前4個月的相對平穩走勢，打破了之前月均發行近500億元的良好局面。

　　與此同時，克而瑞數據也顯示，8月，100家典型房企的融資量已連續5月環比減少。值得關注的是，8月沒有房企在境外發債融資，境外債券市場仍然持續低迷。

　　而房地產行業的境內發債主體仍以國企、央企為主，國企、央企的融資優勢明顯。據機構不完全統計，8月，華潤置地融資額度較高，合計約30億元，平均融資利率3%。同時，8月保利發展在境內發行了多筆公司債及中期票據，包括一筆公司債、一筆綠色中期票據等。

　　此外，包括萬科、龍湖在內的部分民營房企經營情況良好，其融資形勢也相對較好。其中，龍湖在8月底完成發行的一筆15億元中期票據，發行期限為3年，票面利率詢價區間為3.00%-4.30%，募集資金用于項目建設、購回或償還境外美元債等。這是為支持民營房企的合理融資需求，由中債信用增進投資股份有限公司全額擔保的首單民營房企債券，也被稱為民營房企“全額擔保”中票第一單，為以后的示范房企發債提供了參考樣本。

　　值得一提的是，8月，房企融資成本整體持續平穩。據克而瑞數據顯示，8月，百強房企融資成本為3.76%，環比上升0.08個點，同比下降0.92個百分點。但從具體房企來看，分化較為明顯。

　　信貸政策寬松態勢或將延續

　　“7-8月為信用債今年第二波償債高峰，但兩個月的發行到期比分別為63.1%、37.1%，新增融資無法覆蓋到期債務規模，行業仍存在風險敞口。”中指研究院分析人士如是說。

　　從目前來看，房企債務違約仍然不斷出現。8月，龍光發布公告稱，暫停支付5筆境外美元優先票據到期利息。9月，合景泰富發布公告稱，將對三筆境外美元債進行交換要約和同意征求交易，以延長債務到期期限。

　　據克而瑞數據顯示，9月，房企有37筆債券到期，剔除已經提前贖回的部分之后約為459億元，環比減少6.8%。從到期債券規模來看，單筆金額最高是綠城于2015年發行的公司債、華發于2017年發行的中期票據、首創于2019年發行的公司債以及華僑城于2022年初發行的超短期融資券，每筆到期債券規模都是20億元。

　　對于市場走勢，建誠晟業聯合創始人苑承建表示，8月下旬，包括財政部、央行、住房和城鄉建設部等部委密集出臺舉措，通過推出降低貸款利率、專項借款、增信支持等方式，助力解決房地產市場合理融資需求。另外，隨著靈活的信貸政策逐漸落地，各地政策放松空間更大，房地產調控和信貸政策寬松態勢延續。此外，地方圍繞中央“保交樓”目標，出臺各類舉措，將持續化解風險，提振市場信心。

　　中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜也認為，國常會接連釋放房地產積極信號，更加明確地體現了中央對房地產的態度，突出穩定房地產市場的重要性。

　　在克而瑞分析人士看來，近期出臺的政策對于個別優質房企而言是很大的利好，而對于大部分房企而言政策的信號意義仍大于實際拉動作用。不過，未來示范民企名單仍有可能擴大，政府或對未提供增信支持的民營房企提供更多救助。此外，有能力的房企還可關注公募REITs、綠色金融、保障性租賃住房相關領域的融資情況。

　　新京報記者 袁秀麗