伴隨著今年最后一場(chǎng)大型房展冷清落幕，今年上海樓市跌勢(shì)已定。在調(diào)控壓力之下，樓市成交量大跌，成交價(jià)格也在第四季度出現(xiàn)全面向下趨勢(shì)，目前部分樓盤降價(jià)幅度超過(guò)了10%。對(duì)開(kāi)發(fā)商、售樓員、買房人來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)的“拐點(diǎn)”成了有些人的興奮點(diǎn)，有些人的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。而他們對(duì)“拐點(diǎn)”的盤點(diǎn)，也就折射出今年上海樓市不同尋常之處。
開(kāi)發(fā)商提著手剎開(kāi)車
“今年，我是一路提著手剎開(kāi)車。”
昨天，滬上一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的董事長(zhǎng)陳濱(化名)，坐在自己開(kāi)發(fā)的大型樓盤的會(huì)所內(nèi)，如此感慨自己的2011年。這一年，央行數(shù)次加息、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。這一年，全國(guó)超過(guò)120個(gè)城市出臺(tái)房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，46個(gè)大中城市出臺(tái)了“限購(gòu)令”，10個(gè)城市出臺(tái)了針對(duì)樓盤的強(qiáng)制“限價(jià)令”。這一年，開(kāi)發(fā)商的日子不好過(guò)。
多年在上海樓市發(fā)展的陳濱說(shuō)，2011年，自己做對(duì)了兩件事。也只有這兩件事，才讓他不像其他開(kāi)發(fā)商一般眉頭緊鎖。“第一件，年初的時(shí)候，拋掉了一批房源，大概90多套。當(dāng)時(shí)形勢(shì)一般，調(diào)控政策已經(jīng)出來(lái)了，但房子還賣得動(dòng)。”
第二件事情，是陳濱保證了手頭的現(xiàn)金流。“年初公司人員匯報(bào)，說(shuō)一年幾千萬(wàn)元的銀行利息，實(shí)在太高，希望減少一點(diǎn)現(xiàn)金流。這個(gè)被我拒絕了。當(dāng)時(shí)是想拿塊地的，沒(méi)想到，現(xiàn)在卻保全了我的資金鏈。”
當(dāng)然，即將過(guò)去的一年，陳濱坦承也有一些“決策失誤”。比如，年初收購(gòu)了一家房地產(chǎn)公司，“帶進(jìn)”了一個(gè)別墅項(xiàng)目。“當(dāng)時(shí)形勢(shì)已不太好，但價(jià)格確實(shí)便宜，想想反正還有錢，就收購(gòu)了。”不過(guò)，收購(gòu)新公司后，別墅卻至今未建。“到了四五月份時(shí)，我想還是把節(jié)奏放緩，不要這么著急，銷售方案研究好，施工計(jì)劃完備一點(diǎn)，等市場(chǎng)形勢(shì)好一點(diǎn)了，再推出。”根據(jù)陳濱的估計(jì)，這批房源“至少要等一年”。
因?yàn)樵谌χ新暶恍?，所以陳濱也了解了很多開(kāi)發(fā)商的狀況。“2011年，國(guó)家調(diào)控打擊越來(lái)越精準(zhǔn)，我們是‘剩者為王’。挺不住的樓盤，這幾個(gè)月都降價(jià)了。像我知道，有一家公司前一天開(kāi)董事會(huì)決定降價(jià)，第二天樓盤就降了20%，一周后賣掉100多套，現(xiàn)在價(jià)格又調(diào)回來(lái)了。”
“能挺的，都在堅(jiān)持不降價(jià)。堅(jiān)持不住的，會(huì)把部分樓盤降價(jià)后，有了錢再慢慢挺。”陳濱說(shuō)，過(guò)去兩年，最令人羨慕的開(kāi)發(fā)商是“一直拿得到地的”。而今年，令人羨慕的開(kāi)發(fā)商變成“有錢沒(méi)房”。“在這個(gè)圈子里，不賺是小事，不死才是大事。”
【相關(guān)數(shù)據(jù)】
房企并購(gòu)涉金額1300億元
據(jù)中原集團(tuán)研究中心統(tǒng)計(jì)，今年1月至今，股權(quán)交易市場(chǎng)共出現(xiàn)491宗房地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)及資產(chǎn)交易(不包含關(guān)聯(lián)交易)，涉及金額1300億元。其中，房地產(chǎn)為主業(yè)企業(yè)的產(chǎn)權(quán)交易多達(dá)253宗，約為去年全年同業(yè)并購(gòu)宗數(shù)的2倍，并購(gòu)金額超過(guò)900億元。不少中小房企在產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓股權(quán)、債權(quán)，拋售房產(chǎn)、在建項(xiàng)目等實(shí)物資產(chǎn)，實(shí)屬“斷腕”求生。而標(biāo)桿房企如萬(wàn)科、保利、金地、恒大地產(chǎn)、佳兆業(yè)、SOHO中國(guó)等，則在此股并購(gòu)潮中謀求逆勢(shì)擴(kuò)張。
售樓員還不如農(nóng)民工
上周日，上海展覽中心，今年最后一次大型房展接近尾聲。連續(xù)3天吃了“白板”的售樓員小許，心情不佳。走出展覽中心，路過(guò)一個(gè)建筑工地，小許突然爆發(fā)了：“我還不如一個(gè)農(nóng)民工！”
今年一年，小許的銷售業(yè)績(jī)是7套。賣掉一套100萬(wàn)元的房子，他能拿4000元左右。不過(guò)，因?yàn)橘u的房子都是小戶型，所以滿打滿算，今年小許的獎(jiǎng)金收入在4萬(wàn)元左右。“除了獎(jiǎng)金，就是每個(gè)月1200元的工資，房租每個(gè)月就要用掉我1500元！”