議題2

　　2011年樓市最值得注意的趨勢

　　“去住宅化將加劇商業物業供大于求”

　　徐楓：我覺得最主要的一個趨勢就是“去住宅化”，這包括開發商開發戰略的改變，從住宅開發轉向到重視商業地產開發；市場需求導向改變；投資需求轉變，從投資住宅轉到投資工商鋪。

　　此輪調控給了市場一個導向，就是商品住宅市場的開發規模似乎是到頭了，這其中就包括1000萬套保障性住房的沖擊。對于開發商而言，如果要實現自身可持續發展的話，“去住宅化”就是其要考慮的一個問題，萬科就是遭遇到整個行業的困境，所以被迫去做工商鋪，做社區商業，開發商們都認識到商業物業是比住宅更優質的資產。不過特別需要注意的是，這種轉變和導向不是市場供求規律和行業發展到達某一階段帶來的，而是人為的影響，這種趨勢就會使未來工商鋪的供應量大于真實市場的需求。

　　以寫字樓為例，深圳一年寫字樓市場的交易量大概是20萬平方米，而按照美聯物業的監測，明年深圳寫字樓將有140萬平方米的物業入市，即使到時僅有50%最終入市，但那也是70萬平方米，是正常市場年消化量的3倍以上。

　　這種趨勢目前也在深圳市場有所體現，就是寫字樓的空置率相對上升，即使是在傳統的CBD商務區，從中介門店的反映來看，依然有寫字樓出現整層空置的現象，即目前的市場已經有供大于需的跡象。而在前海以及關外不少片區都有大量的新建寫字樓項目，這些未來都會加劇供大于求的趨勢。而商鋪方面，從深圳工商鋪最旺的東門來看，一些物業內的內鋪空置的也很多，尤其在那些三四層的位置，更不要說關外不少片區空置的街鋪。

　　去住宅化下整個市場的一個改變就是原來那些投資住宅的都轉移到投資工商鋪，這使得住宅的需求和成交下降，工商鋪的成交和需求上升。這種非市場的、人為的影響會導致工商鋪數量的增加，雖然住宅和工商鋪一般都是根據城市規劃的配比建設，但配比一般都根據傳統經驗計算，是數字上的。未來在限購政策預期持續2—3年的情況下，市場對于工商鋪的投資還會增加。

　　“政策仍有調整趨勢”

　　蘇春皓：我注意到的趨勢是政策在適當調整，不是讓房價跌，而是讓房價保持穩定。因為從整個層面來看，如果房價跌過了30%—40%，就會有人斷供，影響銀行按揭，前幾天深圳某大開發商的樓盤就拍賣了一套。這可以看到，樓價持續下跌會直接影響到銀行安全，所以需要適度調整政策。近期商業銀行的利率回歸到了正常水平，行業里也有一些信號出來，保持樓價穩定，而不是大漲或大跌。

　　“所有變化都是來自成交量低迷”

　　宋丁：2011年調控最直接的效果就是成交量下跌，可以說全年都是比較低迷的，而到年底這種低迷更有從一線城市蔓延到二線城市的趨勢。要注意到，此輪調控政策針對的是價格，而不是成交量，但影響房價只有通過限制需求、收縮成交、改變供需水平進而迫使開發商來降價，直接針對價格的只有限價政策，但是其的影響又比較小。

　　中央的態度也從最一開始的防止房價過快上漲，到房價穩定到合理水平，再到迫使房價下行，這種遞進說明成交量的變化一直沒有有效地傳導到對價格的影響，一直到第四季度，在一些主要城市才出現了價格的下行。

　　對于中央調控而言，降價是目標，收縮成交量才是調控必須的策略，調控讓大家不能、不想、不敢買房，所以今天看到的現象和變化都是來自于成交量的低迷。

　　議題3

　　2011年哪些物業最保值

　　“普通住宅最具投資價值”

　　徐楓：過去二十年，尤其是過去的十年，商品房市場總體上是一直上行的，這期間只要你買房，所有的客戶都獲得了增值。這很明顯是房地產市場初期發展的表現，而接下來的房地產市場，將不會是所有人都能獲得增值收益的市場，何種物業可以獲得增值需要更多的研究和判斷。住宅投資的黃金十年已經過去，但不是說住宅就不能投資了，從全球來看，住宅在相當長的一段時間內都是作為投資和保值商品的一種。