近期，有媒體報(bào)道稱，一款名為“國開城市發(fā)展基金集合資金信托”的產(chǎn)品在民生銀行[5.86 -0.17% 股吧 研報(bào)]發(fā)售，預(yù)期年化收益率達(dá)到20%~37%，被稱為“最牛地產(chǎn)信托”。

　　記者走訪了廣州市的民生銀行，發(fā)現(xiàn)其雖然沒有代售上述產(chǎn)品，但也有一款國開行旗下的房地產(chǎn)信托在售，名為“開元城市發(fā)展基金集合資金信托”，預(yù)期收益率也高達(dá)15%~30%。

　　特點(diǎn)：主攻土地一級(jí)開發(fā)

　　記者從民生銀行廣州分行了解到，該款信托投資門檻為300萬元，投資時(shí)間為8年，其中6年為投資期，2年為退出期。

　　理財(cái)經(jīng)理推介稱，該信托主要做土地一級(jí)開發(fā)，“就是從政府拿地，做三通一平之類的基本開發(fā)后，把土地拍賣，拿中間的差價(jià)。”

　　據(jù)介紹，基金總規(guī)模100億，首期信托募集規(guī)模32億元，完全為浮動(dòng)收益，預(yù)期年化收益率達(dá)到15%~30%，上不封頂。而最大的安全保障在于國開金融(國家開發(fā)銀行全資子公司)以自有資金49.95億元參與該信托，并且后于投資者退出本金。這也就意味著，萬一出現(xiàn)地價(jià)下跌，可以有信托公司和國開行的資金作為后盾。

　　“這個(gè)產(chǎn)品做了保本設(shè)置，保本應(yīng)該相對(duì)有希望，但是也要看市場和運(yùn)作情況。”用益信托工作室廖鶴凱表示。

　　而普益財(cái)富信托分析師趙楊也認(rèn)為，雖然推介資料稱“提供最低收益保證”，但除非合同明確標(biāo)明，否則不代表設(shè)定保底條款。

　　風(fēng)險(xiǎn)：企業(yè)拿地趨冷

　　根據(jù)產(chǎn)品介紹書，該基金選擇的都是各地的核心城市和優(yōu)先發(fā)展區(qū)域，最終持有原始成本的土地，沒有價(jià)格泡沫。其在全國各地?fù)碛袛?shù)十個(gè)種子項(xiàng)目，包括廣州南沙新區(qū)開發(fā)項(xiàng)目、北京市小城鎮(zhèn)發(fā)展基金項(xiàng)目等。

　　據(jù)理財(cái)經(jīng)理表示，該產(chǎn)品主要是靠國開行和各地政府的關(guān)系，可以以相當(dāng)?shù)偷膬r(jià)格拿地，保守收益甚至可以達(dá)到40%。“我們已經(jīng)考慮到市場風(fēng)險(xiǎn)，因此目前公布的預(yù)期收益率僅為15%~30%”。

　　“這個(gè)實(shí)際上是地方政府沒錢，所以籌集基金進(jìn)行一級(jí)開發(fā)。”北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，因此，這個(gè)升值收益是有可能的。

　　既然和政府掛鉤，那是不是意味著風(fēng)險(xiǎn)不大？“不一定。”張大偉表示，主要原因還是因?yàn)橥恋厥袌霾痪皻狻＝y(tǒng)計(jì)顯示，11月，全國主要35個(gè)熱點(diǎn)城市流標(biāo)地塊達(dá)到了117宗，環(huán)比10月份上漲了432%，流標(biāo)面積達(dá)1580萬平方米。

　　實(shí)質(zhì)：用時(shí)間賭反彈

　　“從目前趨勢來看，2012年特別是上半年，房價(jià)繼續(xù)下探的趨勢是肯定能夠確立的，土地價(jià)格也難以避免會(huì)下行，投資收益上漲不能夠保證。”張大偉表示。

　　廖鶴凱指出，“這個(gè)信托產(chǎn)品拼的就是時(shí)間。”他認(rèn)為，該項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)間長達(dá)八年，就是賭調(diào)控周期過后，地價(jià)和房價(jià)會(huì)大幅反彈。

　　趙楊表示：“這款產(chǎn)品有可能面臨項(xiàng)目開發(fā)失敗、本金虧損的情況。”但是，他也坦言，這款產(chǎn)品分散投資，可以降低區(qū)域性市場風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)大型投資機(jī)構(gòu)及規(guī)模資金易于以較低的價(jià)格獲得土地，并在開發(fā)過程中獲得政府政策扶持，有利于項(xiàng)目運(yùn)作，適合具有一定風(fēng)險(xiǎn)承受能力的投資者認(rèn)購。（中新網(wǎng)）