住宅市場(chǎng)顯現(xiàn)去投資化效應(yīng)

　　南開(kāi)大學(xué)教授天津市房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)徐保滿

　　走勢(shì)分析：從政策層面看，2012年中央政府將堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，為鞏固和擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果，中央政府將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行抑制投機(jī)投資性需求的政策措施。在住宅市場(chǎng)上將明顯表現(xiàn)出去投資化效應(yīng)。從貨幣政策看，央行表示，2012年將繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。目前沒(méi)有收到放松房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的信號(hào)。從需求方面分析，龍年的住房需求結(jié)構(gòu)將呈現(xiàn)明顯變化，小戶型需求量增多，對(duì)限價(jià)房、公租房的申請(qǐng)者增多。投機(jī)性需求得到明顯遏制。從供給方面分析，我市將有更多的限價(jià)房和公租房的樓盤(pán)推出，因此不會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)短缺的現(xiàn)象。這將有利于樓市價(jià)格的理性回歸。

　　價(jià)格預(yù)測(cè)：由于廉租房、公租房的價(jià)格形成體現(xiàn)著政府監(jiān)控干預(yù)的因素，因此2012年此類住房?jī)r(jià)格趨穩(wěn)不會(huì)走高。2012年將繼續(xù)執(zhí)行去年已出臺(tái)的信貸政策，可以預(yù)見(jiàn)龍年是房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)的一年。

　　熱點(diǎn)板塊預(yù)測(cè)：隨著交通網(wǎng)的完善，交通的便利與價(jià)格的偏低促使更多的年輕人開(kāi)始關(guān)注并看好地鐵沿長(zhǎng)線公交新站區(qū)位的樓盤(pán)。對(duì)于二手房而言，人們更看好交通便利服務(wù)設(shè)施齊全市內(nèi)六區(qū)已建成十年左右的房屋，包括租賃房。對(duì)于學(xué)區(qū)房仍受購(gòu)房者的追捧，據(jù)去年秋季的房交會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)字反映上，改善型住房需求者對(duì)市內(nèi)各區(qū)的重點(diǎn)小學(xué)附近，市重點(diǎn)中學(xué)附近的二手房和租賃房更為關(guān)注。

　　政策不動(dòng)搖促房?jī)r(jià)合理回歸

　　南開(kāi)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、天津房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)研究委員會(huì)主任委員劉玉錄

　　走勢(shì)分析：2012年樓市走向，除了新房銷(xiāo)售將延續(xù)低迷以外，價(jià)格糾結(jié)應(yīng)是焦點(diǎn)。2011年樓市調(diào)控逐漸收緊的“兩限”(限購(gòu)，限貸)，逼退了大量房屋投資者/投機(jī)者，使得交易量明顯下降。“要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。”這應(yīng)該理解為2012年國(guó)家之房政的主旨。而且本次政策目標(biāo)定位在“房?jī)r(jià)回歸”，而不是以往的“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”。

　　價(jià)格預(yù)測(cè)：就房?jī)r(jià)講，還要注意到多年來(lái)樓市調(diào)控未曾真正起作用的兩個(gè)因素的沖擊：一個(gè)是保障房入市量逐漸加大且加快；一個(gè)是住宅產(chǎn)業(yè)政策的不斷系統(tǒng)完善。至于本輪樓市調(diào)控周期內(nèi)，房?jī)r(jià)到底回歸多大幅度，才算達(dá)到合理目標(biāo)，這中間存在著幾個(gè)制約房?jī)r(jià)下跌區(qū)間的底線，也可以說(shuō)成是本輪房?jī)r(jià)下跌的邊界：一是國(guó)民經(jīng)濟(jì)因房地產(chǎn)調(diào)控投資減少而致使GDP減速的容忍度。二是金融系統(tǒng)因房?jī)r(jià)下跌而產(chǎn)生銀行不可贖回壞賬的承受力。三是社會(huì)有房者群體之家庭不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)縮水的心理界限。四是房地產(chǎn)業(yè)本身因房?jī)r(jià)泡沫滅失引起的內(nèi)部調(diào)整應(yīng)對(duì)空間。

　　應(yīng)對(duì)措施：銷(xiāo)售量明顯提高的幾率極?。环?jī)r(jià)下跌勢(shì)不可免。欲買(mǎi)房者以先不要急于出手為上策，先看一下兩會(huì)的調(diào)子，照目前的態(tài)勢(shì)推測(cè)，很可能在秋季出現(xiàn)置業(yè)的合適機(jī)會(huì)。

　　首套房利率優(yōu)惠不能放松

　　天津財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)叢屹

　　走勢(shì)分析：“回穩(wěn)”的真正含義其實(shí)是要在務(wù)實(shí)調(diào)整的基礎(chǔ)上讓交易量有所提升，預(yù)計(jì)2012年樓市會(huì)朝著更加穩(wěn)定、健康、理性的方向發(fā)展。具體來(lái)看，春節(jié)前后會(huì)基本延續(xù)去年年底的態(tài)勢(shì)，第二季度是政策集中期，這一階段，成交量會(huì)開(kāi)始慢慢回升，到了第三季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)不排除行業(yè)集體回暖的可能，但不會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。此外，近期貨幣政策的適度放寬也將在今年繼續(xù)看到，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)這不失為一項(xiàng)利好。另一個(gè)特征是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性調(diào)整，保障房占比將有明顯變化。粗放型企業(yè)慢慢被市場(chǎng)淘汰，這將有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的。總之，2012年，國(guó)家一定會(huì)繼續(xù)夯實(shí)樓市調(diào)控效果，在保障交易量的基礎(chǔ)上控制價(jià)格過(guò)快增長(zhǎng)，一旦出現(xiàn)暴漲勢(shì)頭可能會(huì)隨時(shí)采取政策上加碼。