從世界各國的發(fā)展歷史來看，當(dāng)城鎮(zhèn)化率超過30%的時候就進(jìn)入了高速發(fā)展階段，根據(jù)中國統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)我們現(xiàn)在實際城鎮(zhèn)戶籍大概只有30%，所以恰恰在高速發(fā)展過程中。世界主要發(fā)達(dá)國家的城市化率大多數(shù)已經(jīng)超過了80%。中央政府提出了2030年希望我們達(dá)到65%，如果按照這樣一個發(fā)展水平，中國要想達(dá)到70%或80%，路還很長，可能要走20年到30年，房地產(chǎn)必然是一個朝陽產(chǎn)業(yè)。
中國進(jìn)入了一個經(jīng)濟(jì)高增長階段，改革開放之后，我們的增長曲線已經(jīng)和韓國、日本有點類似，按照這樣的發(fā)展曲線，未來的發(fā)展過程一定是持續(xù)增長的過程，去年GDP完成了47萬多億，今年經(jīng)濟(jì)增長即使降一點，也會超過50萬億。
如果按照經(jīng)濟(jì)增長發(fā)展來看，把世界100多個國家的城市化率和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對比就能看到這個規(guī)律，人們有錢就會進(jìn)城。但是中國有兩大障礙，第一是土地障礙，第二是供應(yīng)障礙，所以我們的城市化率和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平兩者不相匹配，我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展是高于城市化率的，原因是什么？原因在于我們的房地產(chǎn)市場被土地制度所限制。
土地制度限制的第一個重點就是國有土地和非國有土地之間價格差別的斷崖。正常情況下離城市中心越遠(yuǎn)的土地價格越低，但是中國有一個差，差是什么呢？國有土地可以自由轉(zhuǎn)讓，可以買賣，但農(nóng)村土地不可以自由轉(zhuǎn)讓和買賣，在國有土地上蓋的房子叫商品房，在農(nóng)村土地上蓋的房子叫小產(chǎn)權(quán)房。國有土地在拍賣中取得很高的價格利潤，而農(nóng)村的土地沒有拿到應(yīng)得的價值。
從土地供應(yīng)的情況看為什么在房地產(chǎn)市場導(dǎo)致了價格差，其中一個重要原因就是土地供應(yīng)不平衡。在2004年我們實行土地831制度之前，在實行土地招拍掛制度之前，每年土地供應(yīng)指數(shù)平均是40%，但到2005年基本變成了低增長和負(fù)增長的階段，2006年完全進(jìn)入了負(fù)增長階段。在2007年，一下子打開閘門，那就一定是反彈。因此2007年的11月份，中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出兩防，防止投資過熱和防止通脹。
但兩防的結(jié)果是什么？2008年以后我們再一次看到的是土地價格下滑，所以到2009年全年保持了持續(xù)的負(fù)增長，而且是大幅度的負(fù)增長。到2009年12月份全國土地供應(yīng)是負(fù)18.9%。但是2008年我們提出了4萬億，2009年我們增加了10萬億的信貸，資金又開始充裕了。
當(dāng)2009年把這些房子賣出去之后，才換來了在2010年迅速增長的新開工、新土地儲備以及新的消費增長。于是我們再一次出臺了新的政策，2011年以后就開始持續(xù)地下滑。國土部門已經(jīng)提出很多城市目前的土地供應(yīng)是完成了當(dāng)年計劃的10%，很多媒體報道縣級政府或地方政府的財政因為土地財政的原因大幅度下滑，有的下滑了17%，有的下滑了50%多。持續(xù)下滑的結(jié)果是什么？我得出的結(jié)論是明年3月份以后就會出現(xiàn)房價暴漲，原因就是從2006年和2005的土地供應(yīng)下降看到了2007年出現(xiàn)的暴漲，2009年土地負(fù)增長導(dǎo)致了2010年的價格上漲，而2012年的統(tǒng)計持續(xù)了負(fù)增長，肯定是類似于2009年的持續(xù)負(fù)增長，因此后一輪緊跟著就是價格暴漲，因為我們沒有更多的供應(yīng)量。
北京市在年初的時候?qū)⒔?5萬套的可銷售房屋到現(xiàn)在不到7萬套，現(xiàn)在的月銷售量已經(jīng)超過了1萬多套。由于土地變化也導(dǎo)致今年的住宅新開工以及所有的新開工都是迅速下降的，完全是負(fù)增長。如果扣除了保障性住房，大概跟一年前相比商品住宅下降會超過50%。
是不是因為18億畝紅線導(dǎo)致的呢？18億畝紅線和開發(fā)商沒有關(guān)系。招拍掛土地的用地量只有8%，是最低的，剩下92%的土地都干別的了，沒有用于建設(shè)。所以18億畝紅線設(shè)計的土地消耗量和開發(fā)上沒什么關(guān)系，和建設(shè)也沒多大的關(guān)系。我們只用了8%的土地或者平均16%的土地用于平均建設(shè)。這么少的土地怎么能把所有的征地、拆遷、農(nóng)田占用的原因都推向開發(fā)商？到底我們土地夠不夠用？其實我們的土地不但夠用，而且用得很少很少。不是我們的土地不夠用，而是我們的土地沒用在居住上。美國的國土面積3.1%作為城市建筑用地，美國國土面積本來就沒我們大，他的人口比我們小4倍，他3億人口，我們13億人口。他用的地比我們多了好幾倍，美國人均使用城市建設(shè)用地相當(dāng)于中國的人均城市建設(shè)用地的100倍。日本人均資源用地比我們少得多，4.2%的土地用于人口居住，它的人口只有1億多，按人口密度算，中國為1%，他也比我們的大。為什么其他國家能行？英國一平米工業(yè)用地配5—7平方米的住宅用地，中國1平方米工業(yè)用地配了不到0.7平方米的居住用地，所以我們才會出現(xiàn)工業(yè)用地和基礎(chǔ)設(shè)施用地等等其他用地遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于我們的居住用地和城市建設(shè)用地。這個毛病不是我們開發(fā)商有什么毛病，而是因為我們在土地資源配置上出了毛病。中國的毛病出在我們土地制度，而不是出在開發(fā)商。（經(jīng)濟(jì)觀察報）