在最為“來錢”的行業(yè)房地產(chǎn)業(yè)面臨大調(diào)整、大變局之時(shí)，國(guó)內(nèi)外不少經(jīng)濟(jì)學(xué)家往往總能自己歸納出一套對(duì)其歷史波動(dòng)和可能歸宿的敏感體察。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松的《房地產(chǎn)大周期的金融視角》(廈門大學(xué)出版社2012年7月第1版)則以日本20世紀(jì)80年代的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫及其崩潰為案例，試圖分析其發(fā)生的機(jī)制與邏輯，探討政府、企業(yè)應(yīng)對(duì)泡沫崩潰的對(duì)策，從而總結(jié)教訓(xùn)、吸收經(jīng)驗(yàn)，以便未來的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)能更好地趨利避害。
日本房地產(chǎn)在20世紀(jì)60年代后期至70年代前期以及80年代后期分別經(jīng)歷了“兩次周期性波動(dòng)”，但無(wú)論房?jī)r(jià)調(diào)整幅度，還是調(diào)整持續(xù)的周期，兩次大調(diào)整都有明顯差異。前一次，房地產(chǎn)價(jià)格在1973年達(dá)到階段性頂點(diǎn)后，在第一次石油危機(jī)的沖擊下，在1974年出現(xiàn)小幅回落，但隨即重回上漲路線。而后一次，在房地產(chǎn)價(jià)格急劇上漲于1990年沖到頂點(diǎn)后便一路下滑此后在整個(gè)90年代一直處于長(zhǎng)期大幅下跌的局面。日本房地產(chǎn)前后“兩次周期性波動(dòng)”有如此大的差異，原因在于前一次周期性調(diào)整時(shí)，城市化與收入增長(zhǎng)為真實(shí)住房需求提供了穩(wěn)定的基本面支撐，因此房?jī)r(jià)在短暫的下調(diào)后，重返上升周期。而第二次周期性調(diào)整時(shí)，日本城市化已接近尾聲，真實(shí)需求基本釋放完畢，而投資性需求主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)極易隨著流動(dòng)性和利率的變化而大起大落。
分析、對(duì)比促人反思。巴曙松從“大致的需求結(jié)構(gòu)”角度得出的結(jié)論是：“目前中國(guó)所處的發(fā)展階段與日本20世紀(jì)70年代的情形大致可比。”中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展仍處于上升周期，特別“新一輪人口流向的新趨勢(shì)是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的直接動(dòng)力”。過去10年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中最為典型的現(xiàn)象是人口從內(nèi)陸向沿海轉(zhuǎn)移，現(xiàn)在這一趨勢(shì)開始逆轉(zhuǎn)，重慶、沈陽(yáng)、西安、貴陽(yáng)、南寧、長(zhǎng)沙、太原、成都等成為流動(dòng)人口回遷的主要方向。這意味著流動(dòng)人口將會(huì)在回流城市產(chǎn)生日益增加的租房和購(gòu)房需求，且主要以廉租房、公租房、職工宿舍等保障性住房和中低端商品房為主，這將為房地產(chǎn)住宅開發(fā)商提供一些潛在的需求空間。與此同時(shí)，城市化速度開始放緩，一線城市的發(fā)展空間收窄，人口結(jié)構(gòu)步入老齡化階段等多重因素，“趨勢(shì)因素”與“周期因素”相互作用，使得中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過十多年的高速成長(zhǎng)之后，進(jìn)入了真正意義上的“大調(diào)整”。
歷史經(jīng)驗(yàn)反復(fù)表明，房地產(chǎn)的繁榮與蕭條周期同步于甚至領(lǐng)先于經(jīng)濟(jì)的繁榮與蕭條周期。當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于新一輪上升和繁榮周期時(shí)，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)引擎，通過帶動(dòng)上、下游行業(yè)所產(chǎn)生的產(chǎn)業(yè)杠桿效應(yīng)為經(jīng)濟(jì)上行注入強(qiáng)勁動(dòng)力。據(jù)測(cè)算，2009年中國(guó)房地產(chǎn)直接投資拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)超過1個(gè)百分點(diǎn)，產(chǎn)業(yè)杠桿拉動(dòng)約為3個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)經(jīng)濟(jì)處在新一輪下行和衰退周期時(shí)，情況則恰恰相反。20世紀(jì)80年代的日本房地產(chǎn)泡沫、90年代的東亞金融危機(jī)，2007年的美國(guó)次貸危機(jī)，均從另一個(gè)極端證明了房地產(chǎn)泡沫的破滅和房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)所產(chǎn)生的破壞性沖擊。“正是基于這種相關(guān)性，地產(chǎn)調(diào)控本身是要減少而不是增加經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。因此，經(jīng)濟(jì)周期本身不但決定了地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)和工具選擇，同時(shí)也決定了調(diào)控政策的作用空間。”
當(dāng)下，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正面臨這個(gè)市場(chǎng)起步以來最為嚴(yán)峻的市場(chǎng)與政策環(huán)境，然而，仍然較強(qiáng)的消費(fèi)性需求和相對(duì)穩(wěn)健的家庭資產(chǎn)負(fù)債表結(jié)構(gòu)，卻意味著即使現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)控中的相應(yīng)調(diào)整幅度也應(yīng)是可控的。巴曙松因此判斷，“未來一年或較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生重要變化，在一系列約束政策的推動(dòng)下，房地產(chǎn)將從居民財(cái)富配置的"超配資產(chǎn)"變成"標(biāo)配資產(chǎn)"，房地產(chǎn)行業(yè)將一改過去十多年高速成長(zhǎng)的趨勢(shì)性增長(zhǎng)格局……完成從地產(chǎn)到房產(chǎn)的轉(zhuǎn)變，最終成為以房產(chǎn)開發(fā)為核心的加工制造業(yè)。”所以，當(dāng)前房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，既是經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)變，也是房地產(chǎn)金融需求的轉(zhuǎn)變，行業(yè)轉(zhuǎn)型與金融轉(zhuǎn)型本質(zhì)上是一致的。