消費者購買無《商品房預售許可證》、《建設工程施工許可證》等預售證的商品房潛藏著不可預知的風險。房地產開發(fā)企業(yè)手續(xù)不全就開始預售房屋，如果開發(fā)企業(yè)出現資金斷裂、隨意挪用購房款等問題，將給購房者帶來很大的風險，甚至可能造成極大的社會危害。同時，開發(fā)企業(yè)的違法經營還會給購房者將來辦理產權證帶來不便，而且房屋的配套設施方面也可能面臨諸多問題。
個別房地產開發(fā)商藐視法律法規(guī)，經常利用法定節(jié)假日或黃金周期間，在取得《商品房預售許可證》之前，表面上搞房地產形象廣告，暗中卻進行商品房認購或變相預售等違規(guī)行為，有的開發(fā)樓盤連報建等有關手續(xù)都尚未辦理齊備，就已經違規(guī)銷售一空。而個別房地產開發(fā)企業(yè)為了規(guī)避商品房預售監(jiān)管有關規(guī)定，在未取得《商品房預售許可證》的情況下，便以各種形式向購房者收取定金或房款，或是取得《商品房預售許可證》后進行違規(guī)銷售和規(guī)避資金監(jiān)管，也是當前樓市存在的現實問題。還有的房地產開發(fā)商在商品房預售款監(jiān)管期間，為了規(guī)避對預售款的監(jiān)管，故意將已售房產不在網上登記，改為簽訂商品房買賣意向合同，避開市房產管理局的網上監(jiān)督管理和拖延交易登記時間，利用轉現房銷售、申請撤銷商品房預售款監(jiān)管之后，成功逃避在監(jiān)管期間預售款專款專用的監(jiān)督管理，其后果既擾亂了房地產市場的正常秩序，損害了購房人的合法權益，也可能影響工程順利完工。
北京君太律師事務所殷律師表示：“如果開發(fā)商沒有取得商品房預售許可證，那么他投入了多少資金，購房者并不清楚，因此不能保證樓房能建起來，有可能因為開發(fā)商的資金問題中途停工，變成‘爛尾樓’，或者開發(fā)商把錢挪作他用、轉移、攜款而逃、甚至直接宣布破產無法交付使用，使購房者防不勝防。還可能出現逾期交房，合同欺詐，承諾不兌現，綠化面積、住房面積與實際不符等嚴重損害消費者權益的現象。由于手續(xù)不全，還有可能不能及時拿到房產證。所以監(jiān)管部門的職責就顯得非常重要。”
針對以上問題，專家提出幾點建議：
對房地產開發(fā)商未取得《商品房預售許可證》進行銷售的應對措施。開發(fā)商在未取得《商品房預售許可證》的情況下，甚至是僅有施工圖紙，或是僅僅挖坑打地基，就開始銷售并收取誠意金或定金，這是一種常見的違法銷售行為。根據住房和城鄉(xiāng)建設部有關文件規(guī)定，房產執(zhí)法管理部門發(fā)現后，要立即責令開發(fā)商停止銷售，進行整改——退還誠意金、定金、購房款。建議加大經濟處罰力度，讓違規(guī)者望而生畏。同時，執(zhí)法部門知會建委、房產、規(guī)劃等相關職能部門，停辦該樓盤相關手續(xù)。對在檢查中發(fā)現的問題，要依法處理，并將企業(yè)的不良記錄記入企業(yè)信用檔案，通過新聞媒體曝光。鼓勵廣大市民若發(fā)現房地產商有不良行為，可撥打舉報電話，一經查實，給予舉報人舉報違規(guī)銷售金額一定比例的物質獎勵。對未取得《商品房預售許可證》的項目，建議要求開發(fā)商分別在其建設項目處理和項目展示中心醒目位置張貼“特別提示”，在“特別提示”中注明：該項目尚未取得商品房預售許可證，不具備預售條件，不能進行排號、入會、預售等活動，不能收取定金、誠意金、保證金、會費、預付款等各種形式的費用。“提示”中留下舉報電話，告誡廣大市民暫時不能購買。對違規(guī)銷售的，依法關閉售樓部，并登記保存該樓盤的相關證據。由于商品房廣告在違規(guī)預售環(huán)節(jié)上，有著微妙的作用，有必要對商品房廣告進行整治，對未取得《商品房預售許可證》的項目，由上級主管部門審查把關，要求開發(fā)商在廣告顯眼位置注明該項目未取得《商品房預售許可證》，引起廣大市民的注意。
對房地產開發(fā)商捂盤惜售的應對措施。捂盤惜售在房地產業(yè)內人士之間并不是秘密，捂盤惜售其實就是讓購房者形成房源緊張、供不應求的恐慌心理，由于供求關系對市場的影響始終存在，捂盤惜售可以帶來高額利潤，加上其違規(guī)成本又不高，因此，被很多開發(fā)商廣泛運用。應對措施是對取得預售許可證的商品住房項目，建議房地產開發(fā)企業(yè)要在10日內一次性在網上公開全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。執(zhí)法部門可以對那些已經取得預售許可證但仍有大批房源閑置的樓盤進行調查，一旦查實“捂盤惜售”，就應該根據有關規(guī)定堅決處置。對在售樓盤提價的問題，開發(fā)商必須事先報經市房產局核發(fā)商品房預售(現房)許可證的部門批準。