至于最近這段時(shí)間被炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的資產(chǎn)證券化，短期內(nèi)還很難操作。到目前為止，想嘗試資產(chǎn)證券化的，都是別的融資途徑走不通的人。各個(gè)地方愿意拿來(lái)做證券化的資產(chǎn)大多不達(dá)標(biāo)，而真正優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)卻不愿意拿出來(lái)。這其中除了有辦理流程上的繁簡(jiǎn)差異，更大的玄機(jī)還在于誰(shuí)來(lái)買單的問(wèn)題——如果是貸款資金出了岔子，承擔(dān)壞賬的是銀行，不會(huì)直接體現(xiàn)在地方政府的賬上，但如果是通過(guò)證券化籌集的資金收不回來(lái)，地方政府作為證券發(fā)行的主體，就不可能置身事外。顯然，在地方政府看來(lái)，通過(guò)傳統(tǒng)的土地市場(chǎng)籌資，比創(chuàng)新型融資渠道更有吸引力。
有人可能會(huì)問(wèn)，地方政府推地規(guī)模加大，開(kāi)發(fā)商會(huì)買嗎？事實(shí)是，如果不買地，開(kāi)發(fā)商會(huì)餓死。以房地產(chǎn)市場(chǎng)目前占主流的住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程為例，開(kāi)發(fā)商用購(gòu)置的土地向銀行申請(qǐng)貸款，樓盤上市銷售時(shí)從購(gòu)房者手里收回首付款，再用來(lái)撬動(dòng)下一輪開(kāi)發(fā)，如此往復(fù)。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，不拿地就意味著沒(méi)有銀行貸款，也就沒(méi)有新樓盤可賣，這讓開(kāi)發(fā)商從哪里賺錢？所以，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，拿地是必須的，問(wèn)題僅僅是什么時(shí)候拿、在什么地方拿。
政策環(huán)境趨穩(wěn)開(kāi)發(fā)商拿地?zé)o顧慮
從當(dāng)前中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的表態(tài)看，房地產(chǎn)的政策環(huán)境正在進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)期，這對(duì)開(kāi)發(fā)商們是個(gè)重要利好。近期召開(kāi)的中央政治局會(huì)議提出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，沒(méi)有釋放新的調(diào)控信號(hào)。這并不意外，眼下除了房地產(chǎn)投資之外，出口、消費(fèi)等領(lǐng)域短期內(nèi)還很難看到增長(zhǎng)亮點(diǎn)，當(dāng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)逐漸向“下限”，穩(wěn)增長(zhǎng)壓力凸顯，房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)加碼的概率已經(jīng)很小。
最近圍繞房地產(chǎn)市場(chǎng)的種種信號(hào)，或意味著房地產(chǎn)調(diào)控模式正在被調(diào)整，現(xiàn)有的“需求管理”模式中正在加入“供給管理”的部分。近期敲定的棚戶區(qū)改造目標(biāo)堪稱大手筆，五年內(nèi)將改造1000萬(wàn)套，按每套20萬(wàn)元的投資額保守估算，總投資規(guī)模高達(dá)兩萬(wàn)億，遠(yuǎn)在去年9月份備受關(guān)注的“一萬(wàn)億”軌道交通建設(shè)規(guī)劃之上。另外，中央還強(qiáng)調(diào)落實(shí)差別化的信貸政策，加大對(duì)保障性住房、中小套型普通商品房和首套自住普通商品房的支持力度，等等措施與態(tài)度，與以往限制購(gòu)房需求的政策風(fēng)格迥異，調(diào)控目的已經(jīng)不是一味打壓，而是引導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展。
當(dāng)調(diào)控環(huán)境趨于平穩(wěn)，開(kāi)發(fā)商的心里也就基本有了譜，該拿的地會(huì)放心大膽地繼續(xù)拿。更何況，趁著地方政府急著還債的時(shí)機(jī)還能享受一定優(yōu)惠。
相比東部和西部，目前中部地區(qū)房?jī)r(jià)調(diào)整的壓力最大。西部大部分城市的房?jī)r(jià)還處于低位，東部有源源不斷的流入人口在支撐，但在中部地區(qū)，不少城市的房?jī)r(jià)在過(guò)去幾年內(nèi)一度迅速上漲，尤其是很多中部的三四線城市房?jī)r(jià)比區(qū)域核心城市漲得還快。例如湖北，三年以來(lái)宜昌房?jī)r(jià)漲了12.42%，在武漢10.38%的漲幅之上；湖南株洲的房?jī)r(jià)則暴漲60.49%，遠(yuǎn)高于長(zhǎng)沙的34.88%。但這些城市當(dāng)真能撐得起這么大的房?jī)r(jià)漲幅？
其實(shí)，越是三四線城市，在這次地方債審計(jì)中越被動(dòng)，越有可能在土地供應(yīng)上采取激進(jìn)的做法。這里涉及到各城市的財(cái)源問(wèn)題。大城市有不錯(cuò)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，有產(chǎn)業(yè)就有稅收，政府的還債能力比較強(qiáng)。但在中部的很多小城市，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展水平有限，長(zhǎng)期以來(lái)基本上是靠賣地收入維持地方財(cái)政運(yùn)轉(zhuǎn)。有調(diào)查數(shù)據(jù)為證：在上海等一線城市，土地出讓金與地稅的比值大約1：6，但在唐山等三四線城市，這一比值高達(dá)1：1。還債壓力的倒逼，很可能導(dǎo)致下半年中部地區(qū)三四線城市的土地供應(yīng)量激增。7月份宜昌的土地出讓宗數(shù)創(chuàng)下了今年新高，土地出讓金達(dá)20億元，出讓面積的同比環(huán)比紛紛上漲，已經(jīng)開(kāi)始露出苗頭。三四線城市壓力增大
相比一二線城市，三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)得花更長(zhǎng)時(shí)間來(lái)消化庫(kù)存。按業(yè)內(nèi)人士估算，北京現(xiàn)有土地庫(kù)存的消耗時(shí)間不足兩年半，上海和廣州分別不足一年半和一年，但部分三四線城市要消化已有的在售住宅面積，需要6年以上，市場(chǎng)供給已經(jīng)超出了真實(shí)需求。