從2013年上半年全國(guó)房企銷售排行榜來(lái)看，榜首企業(yè)業(yè)績(jī)依然處于快速擴(kuò)張的狀態(tài)，以銷售額830億元位居榜首的萬(wàn)科地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]同比去年同期業(yè)績(jī)上漲了36%，而位居榜眼的綠地集團(tuán)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]成交金額也同比上漲了45%。
自2009年12月份，中國(guó)政府首次進(jìn)行樓市調(diào)控以來(lái)，政策已經(jīng)經(jīng)歷了五次升級(jí)，分別是2010年1月的“國(guó)十一條”、4月的“國(guó)十條”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新國(guó)八條”，以及今年2月的“國(guó)五條”。四年多的漫長(zhǎng)調(diào)控之后，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)值與GDP之比已經(jīng)接近歐美發(fā)達(dá)國(guó)家水平。
今年6月，一些城市樓市銷售進(jìn)入井噴：江蘇如東的碧桂園[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]項(xiàng)目開盤當(dāng)天3小時(shí)銷售700套，大連御龍海灣開盤銷售額突破3億元，云南麗江的金茂·雪山語(yǔ)項(xiàng)目更是開盤半小時(shí)內(nèi)全部推售產(chǎn)品即告售罄。
7月20日，位于北京大興黃村的一個(gè)項(xiàng)目，開盤1462套房源當(dāng)日售罄，認(rèn)購(gòu)金額達(dá)近38億元。同一周新入市的6個(gè)項(xiàng)目中，“日光盤”占比高達(dá)三分之二。同一個(gè)月，六環(huán)附近開盤時(shí)十多個(gè)項(xiàng)目，每平方米均價(jià)已經(jīng)超過(guò)2萬(wàn)元。在北京房山，同一個(gè)項(xiàng)目的同樣戶型，前后兩期的開盤價(jià)格相差最多的能達(dá)到數(shù)十萬(wàn)，漲幅超過(guò)25%，房?jī)r(jià)的實(shí)際漲幅遠(yuǎn)超過(guò)官方統(tǒng)計(jì)數(shù)字。
在過(guò)去半年多，盡管北上廣深四個(gè)一線城市房?jī)r(jià)增速相對(duì)更快，房?jī)r(jià)收入比持續(xù)攀高，在這樣的大背景下，房?jī)r(jià)和成交量的漲幅仍位于全國(guó)前列。僅以7月為例，同比來(lái)看，北京新建商品住宅價(jià)格上漲18.3%、廣州上漲17.4%、深圳上漲17%、上海上漲16.5%，遙遙領(lǐng)先全國(guó)平均水平。
對(duì)于一線城市而言，限購(gòu)、限貸、個(gè)稅20%等“國(guó)五條”政策已經(jīng)執(zhí)行了多年，在經(jīng)歷了政策全面收緊的2011年之后，需求開始逐漸釋放，2012年在行業(yè)政策逐漸好轉(zhuǎn)的背景下，全年市場(chǎng)交易量全面回升。
高策顧問(wèn)公司董事長(zhǎng)李國(guó)平告訴《中國(guó)新聞周刊》記者，一線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，進(jìn)而對(duì)人口的吸附能力較強(qiáng)，較大的人口規(guī)模帶來(lái)廣闊的市場(chǎng)容量。從市場(chǎng)供應(yīng)角度來(lái)看，由于一線城市較高的人口密度，導(dǎo)致土地相對(duì)稀缺，人均占有土地居住面積在全國(guó)的排名普遍靠后，長(zhǎng)期供不應(yīng)求的局面難以打破。
調(diào)控新政懸念
供不應(yīng)求的局面將在下半年可能繼續(xù)存在。
盡管在限價(jià)令的壓制下房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)爆炸式的增長(zhǎng)，但在政策允許范圍內(nèi)的漲價(jià)項(xiàng)目將越來(lái)越多地出現(xiàn)，房?jī)r(jià)總體上漲的趨勢(shì)難以出現(xiàn)根本改變。克爾瑞研究中心預(yù)計(jì)，估計(jì)2013年全年商品房銷售量將增長(zhǎng)10%左右，有望突破12億平方米。
中國(guó)指數(shù)研究院指數(shù)研究中心總監(jiān)何田對(duì)《中國(guó)新聞周刊》記者表示，展望下半年乃至更長(zhǎng)時(shí)間，宏觀環(huán)境趨穩(wěn)有利于住房需求進(jìn)一步釋放，整體量?jī)r(jià)仍處于上行通道，但不同城市分化可能加劇，一線城市及重點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)上漲壓力依然突出，供應(yīng)充足的三、四線城市價(jià)格較為平穩(wěn)。
下半年房地產(chǎn)調(diào)控是否加碼也成為關(guān)注焦點(diǎn)。
6月19日，李克強(qiáng)總理在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上明確提出支持居民家庭首套自住購(gòu)房，這是新一屆政府領(lǐng)導(dǎo)班子上臺(tái)以來(lái)第一次在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議這樣級(jí)別的場(chǎng)合中，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展做出公開表態(tài)。在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，李克強(qiáng)的這一表態(tài)，則被普遍視為利好消息。此前，李克強(qiáng)也曾提到建立房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，比如房產(chǎn)稅、土地出讓制度、戶籍制度改革以及新型城鎮(zhèn)化等等。因此，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的主流觀點(diǎn)判斷，未來(lái)的調(diào)控手段將趨于市場(chǎng)化和長(zhǎng)效性。
在克爾瑞研究中心總經(jīng)理孟音看來(lái)，由于宏觀經(jīng)濟(jì)的不景氣，加之新一屆中央領(lǐng)導(dǎo)層逐漸表現(xiàn)出來(lái)“去行政化”的作風(fēng)，下半年房地產(chǎn)進(jìn)一步加碼的可能性不大。中國(guó)指數(shù)研究院指數(shù)研究中心總監(jiān)何田認(rèn)為，隨著PMI指數(shù)近期回升，如果下半年經(jīng)濟(jì)下行壓力減少，而房?jī)r(jià)上行壓力增大，中央政府也不排除會(huì)適時(shí)出臺(tái)相關(guān)政策。(中國(guó)新聞周刊)