掘金“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首先瞄準(zhǔn)的就是養(yǎng)老地產(chǎn)項目。在80多家開發(fā)企業(yè)高調(diào)進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)項目之時，遭遇的卻是計劃投資高企，實際投資卻未跟進(jìn)的尷尬。截至2014年末，包括萬科、保利、遠(yuǎn)洋、綠地等企業(yè)在內(nèi)，全國已有超過80家房企進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，投資總額超過800億元。

　　不過，萬科集團(tuán)高級副總裁毛大慶以北京市為例指出，截至2014年末，刨除以銷售房產(chǎn)為目的的養(yǎng)老地產(chǎn)投資，聚焦經(jīng)營持有的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的固定資產(chǎn)投資僅為60億-70億元，其中來自房產(chǎn)開發(fā)商的投資只占一部分而已。雷聲大、雨點小，也正在成為國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的尷尬，開發(fā)商熱衷的養(yǎng)老地產(chǎn)也同樣面臨呼聲高、落地少的問題。

　　高地價買賣“不合算”

　　業(yè)內(nèi)人士介紹，目前開發(fā)商做養(yǎng)老地產(chǎn)主要有兩種形式，一為出售型養(yǎng)老地產(chǎn)，其開發(fā)項目具備醫(yī)療、服務(wù)等養(yǎng)老必備配套，而開發(fā)商的目的則是賣房子；另一類為持有型養(yǎng)老地產(chǎn)，開發(fā)商與養(yǎng)老運(yùn)營機(jī)構(gòu)或者健康醫(yī)療企業(yè)合作，將其全部或部分項目做成養(yǎng)老物業(yè)，靠服務(wù)賺錢。毛大慶指出，第二類養(yǎng)老地產(chǎn)模式的落地更為困難。

　　中坤集團(tuán)董事長黃怒波告訴北京商報記者，土地出讓價格高企直接影響了房企進(jìn)入的熱情。“在買入高價地后開發(fā)商更愿意以高價格賣出產(chǎn)品，而不會做長期運(yùn)營，如果做養(yǎng)老運(yùn)營，這筆賬可不劃算，”黃怒波坦言。

　　據(jù)悉，當(dāng)前養(yǎng)老用地的供應(yīng)方式，一部分是政府投資的社會福利性質(zhì)的養(yǎng)老設(shè)施，通過劃撥方式供地；另一部分是非政府投資、利用國有土地建養(yǎng)老設(shè)施，通過招拍掛等方式出讓，開發(fā)商只能以第二種方式獲取土地。就以2013年的密云一宗包含養(yǎng)老功能的居住用地為例，中投發(fā)展有限責(zé)任公司以4.64億元拿下該地塊，如果不含住宅，且用于養(yǎng)老設(shè)施的運(yùn)營，該筆投入的回報周期將被無限拉長。毛大慶也同樣拿萬科青島養(yǎng)老項目舉例表示，運(yùn)營回報周期極為漫長，20年都是很正常的。

　　門檻降低 補(bǔ)貼跟進(jìn)

　　在黃怒波看來，高地價引發(fā)的高投入以及長回報周期是開發(fā)企業(yè)對于經(jīng)營性養(yǎng)老地產(chǎn)敬而遠(yuǎn)之的關(guān)鍵原因。他還進(jìn)而指出，經(jīng)營性養(yǎng)老并非提供場所那么簡單，而是醫(yī)療、照護(hù)、康復(fù)、娛樂為一體的綜合服務(wù)項目，這對賣房子出身的開發(fā)商而言仍有難度。

　　毛大慶也根據(jù)實際運(yùn)營經(jīng)驗指出，養(yǎng)老項目的主要對象以80歲左右的高齡老人為主，因此對醫(yī)療配套提出了較高要求，而萬科目前的養(yǎng)老地產(chǎn)項目所能做到的只是與周邊醫(yī)院進(jìn)行合作，提供簡單的醫(yī)療服務(wù)；另外，收費模式與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營之間也存在沖突。“如果收費過高，老人們無法承受或不愿意承受，而如果收費低廉，運(yùn)營機(jī)構(gòu)則會承受較大經(jīng)營壓力，商業(yè)模式的不夠成熟也在制約開發(fā)商的熱情，”毛大慶如是說。

　　針對上述所提到的成本高、運(yùn)營回報漫長的問題，黃怒波認(rèn)為，其根本是政府需要從土地出讓方式及價格上做出調(diào)整和改變，讓開發(fā)商低門檻進(jìn)入；而毛大慶的建議則是倡導(dǎo)政府針對醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的社區(qū)型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)制定較為細(xì)致合理的分期投資計劃，而非一次性補(bǔ)助了事，從而督促、扶持醫(yī)養(yǎng)機(jī)構(gòu)在各個環(huán)節(jié)階段皆可健康、穩(wěn)定、均衡地發(fā)展。

　　北京商報記者 齊琳 阿茹汗