雖然《物權(quán)法》規(guī)定70年產(chǎn)權(quán)到了不花錢就可以續(xù)，但這個政策對個人和商業(yè)機構(gòu)拿房子是兩個概念。

　　個人的房子，說白了，就算沒有法律的規(guī)定，政府也沒辦法，比如說一個老人住在那里，70年使用權(quán)滿了之后，讓老人再交筆錢是很難的，法律對自然人還是比較寬容的；但是商業(yè)企業(yè)如果握有大量這樣的房屋，政策風(fēng)險是很大的。個人和企業(yè)是有很大差別的，企業(yè)會考慮70年使用權(quán)問題。

　　孟曉蘇：這里有兩點需要說明：第一，房屋產(chǎn)權(quán)是永久的，只是土地使用權(quán)是70年。保監(jiān)會把概念理解錯了。《物權(quán)法》對住宅建設(shè)用地使用期期滿后有四個字“自動續(xù)期”，70年土地使用權(quán)到期以后，自動續(xù)期70年，140年到期之后再自動續(xù)期70年。只要《物權(quán)法》不被修改，永遠(yuǎn)都有效。第二，法律面前人人平等。法律上沒有寫明對某些人自動續(xù)期，對某些人就不自動續(xù)期，“自動續(xù)期”政策對個人和企業(yè)都是一樣的，不存在厚此薄彼的情況。

　　保監(jiān)會提出的設(shè)定是不對的，擔(dān)心也毫無道理。

　　房屋質(zhì)量是個麻煩？

　　保監(jiān)會：我國的房屋跟國外不一樣。國外反向抵押貸款為什么做的很多？大量的不是公寓做“以房養(yǎng)老”，而是獨幢的房子。公寓做“以房養(yǎng)老”也是很少的。但是我國的公寓自己住了四五十年，然后保險公司再接手弄個幾十年，過了好多年，房屋質(zhì)量的可靠程度就不夠。這是一個很大的區(qū)別點。另外，公寓有很多麻煩事，比如公共部門的維修、電梯、房屋的折舊等，這個時候，如果一個保險公司握有大量的這樣的房子，就很麻煩。

　　孟曉蘇：我的觀點是房子越破越好。如果房子被拆遷就太好了，保險公司能趕上拆遷就樂死了，因為一旦拆遷就全貨幣化了。保險公司不就是因為老人拿不出現(xiàn)錢來，才“以房養(yǎng)老”的？如果假定房屋拆遷，就出現(xiàn)兩種可能：第一，房子就變成現(xiàn)金保險了，也就變成了一種正常的養(yǎng)老產(chǎn)品了，這是所有保險公司最歡迎的，而且這個產(chǎn)品就沒有任何障礙。第二，抵押貸款的情況下，保險公司的資產(chǎn)隨著老人房子拆遷的貨幣化自然升值。現(xiàn)在的拆遷房都很貴。如果說看走眼了，非得弄個沒有保障的，比如拿小產(chǎn)權(quán)做了反向抵押貸款，結(jié)果法律上得不到保護。哪個保險公司會這么做呢？所以一定是找那個最安全的房產(chǎn)。而這種最安全的房產(chǎn)就包括在市中心準(zhǔn)備拆遷的房子。

　　房地產(chǎn)市場必須活躍？

　　保監(jiān)會：做反向抵押貸款必須在房地產(chǎn)市場活躍的情況下。這個很重要。中國三四線城市往往不具備這個條件，所以要做以房養(yǎng)老，可能只有在一二線城市考慮。

　　一二線城市中，保險公司對公寓“以房養(yǎng)老”有很多顧慮，也有很多的限制，其實它的市場空間沒有想象得那么大。商業(yè)企業(yè)的目的是賺錢，但是作為一個負(fù)責(zé)任的商業(yè)企業(yè)，在承擔(dān)社會責(zé)任的同時還要賺錢，不可能大量地虧損去做這個事情。

　　孟曉蘇：房地產(chǎn)市場是否活躍的判斷，不能從前十年的觀點來看。

　　十年前確實是一線城市比較活躍，但現(xiàn)在隨著中國整個城鎮(zhèn)化進程在全國展開，中國的房地產(chǎn)市場從一線城市迅速向二三線城市蔓延，特別是國家鼓勵農(nóng)民進城，主要進入到中小城市，戶籍政策的放開，使得二三線城市的房地產(chǎn)市場往往比一線城市活躍。

　　從房價漲幅來看，二三線城市的漲幅也比一線城市大，因為一線城市往往是政策打壓的重點。尤其在最近一段時間政策的打壓下，一線城市的房地產(chǎn)市場反而不大活躍。

　　這里需要強調(diào)的是，反向抵押貸款作為新事物如果要試點，還是應(yīng)該先在一線城市試點。因為一線城市的房價比較高。這樣每個月老人抵押以后所獲得的起付金就比較高；再者，這些一線城市老人的文化程度一般比較高。一般反向抵押貸款要選擇一些文化程度高的地方，這些人容易接受這一新事物。(中國經(jīng)濟周刊)