低價圈地是主要動機(jī)
“明知山有虎，偏向虎山行”是眾多房企負(fù)責(zé)人在做出巨資投向云南旅游地產(chǎn)時的心態(tài)。
中坤集團(tuán)董事長黃怒波就是這樣一個“豪氣”而“浪漫”的人。先是到冰島租島，進(jìn)而在云南建懸崖賓館，在他看來，能在云南普洱獲得60平方公里如此大面積的投資項(xiàng)目實(shí)屬難得。“500億元是指項(xiàng)目整體投資，但并非所有的投資都由中坤出，中坤會作為牽頭者，投資幾十億元，而其他的投資會以引資方式進(jìn)行。”
幾乎與中坤一樣的是，扎身云南的大型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目幾乎都有房企背后的投資團(tuán)隊(duì)參與其中，萬達(dá)拉上泛海、聯(lián)想等民企團(tuán)隊(duì)，云南白藥拉上中國平安……
圈地拉資金的游戲在旅游地產(chǎn)開發(fā)階段十分流行。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力排名前100位的企業(yè)，進(jìn)入旅游地產(chǎn)領(lǐng)域的已經(jīng)超過1/3。萬達(dá)、雅居樂、富力、萬科、恒大、世茂、佳兆業(yè)、中坤等知名企業(yè)無一缺席。此外，除去華僑城、港中旅、青旅等傳統(tǒng)旅游企業(yè)均在大規(guī)模投建旅游項(xiàng)目以外，海航集團(tuán)、聯(lián)想控股、華誼兄弟、盛大網(wǎng)絡(luò)、華東電器等大批與旅游本無概念關(guān)聯(lián)的企業(yè)也紛至沓來。
與這些企業(yè)龐大的資本實(shí)力以及政府資源相對應(yīng)，他們所開發(fā)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，投資動輒數(shù)十億、過百億，占地也動輒數(shù)千畝，即便超過萬畝也不鮮見。業(yè)內(nèi)人士坦言，眾多企業(yè)爭相擠入旅游地產(chǎn)，主要動機(jī)僅僅在于低價圈地。
資料顯示，西雙版納國際旅游度假區(qū)項(xiàng)目，總投資額高達(dá)150億元，拿地成本僅為20萬元/畝左右，而西雙版納多數(shù)土地價格在50萬元/畝左右。
在中房信旅游地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理胡曉鶯看來：“很多開發(fā)商在進(jìn)入旅游地產(chǎn)領(lǐng)域的時候，僅僅是因?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)拿地成本相對較低，其實(shí)并不清楚旅游地產(chǎn)該怎么做。”
擁有巨大的土地資源開發(fā)商不僅可以通過引入業(yè)內(nèi)外資本進(jìn)行開發(fā)，也可以成為資本市場融資的強(qiáng)心針，恒大、世茂、雅居樂、金融街、萬科、碧桂園、富力等上市房企報(bào)告中均存在大量的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目儲備。
另一方面，旅游地產(chǎn)投資量大，開發(fā)周期長，投資回報(bào)比住宅慢，開發(fā)商往往會要求地方政府給他們配套一些住宅或者酒店，通過住宅和酒店等配套的銷售回籠資金。
而地方政府看到旅游地產(chǎn)對旅游硬件配套改善作用的同時，更多地看到地產(chǎn)項(xiàng)目對地方財(cái)政、就業(yè)的直接拉動，樂于出賣稀缺的旅游資源。
但一哄而上的旅游地產(chǎn)開發(fā)并不是簡單的圈地圈錢模式。首先考量房企的便是業(yè)績。相關(guān)銷售報(bào)告顯示，恒大、世茂、雅居樂、金融街、萬科、碧桂園、富力、龍湖等旗下代表性旅游地產(chǎn)項(xiàng)目總規(guī)劃投資額約1470億元，但今年上半年已實(shí)現(xiàn)銷售收入總計(jì)約為96.03億元，僅占預(yù)計(jì)投資規(guī)模約6.5%。與商業(yè)地產(chǎn)的成熟模式通過開發(fā)商持有獲得長期收益不同，旅游地產(chǎn)的盈利，靠的是長期、穩(wěn)定的客流，因此，除了基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，運(yùn)營管理經(jīng)費(fèi)也是一筆不小的數(shù)目。如果房企執(zhí)意于“圈地-建房-銷售”的模式，不做好旅游配套服務(wù)本身，長此以往，一旦資金鏈斷裂，對購房投資者來說將是一場徹底的“房地產(chǎn)綁架旅游”。
開發(fā)商加大旅游地產(chǎn)持有力度，更需考量的是能否忍受資金的長期積壓和收益隨季節(jié)變化等不穩(wěn)定性因素。即使房企有心轉(zhuǎn)型長期持有，但一旦市場逆轉(zhuǎn)，國內(nèi)房企脆弱的資金鏈或被旅游地產(chǎn)這頭山水之間的“老虎”吃掉。海南旅游地產(chǎn)開發(fā)熱之后，云南的旅游地產(chǎn)熱將又是一個巨大的實(shí)驗(yàn)場。