“上海、深圳二套房首付提至七成；上海對非戶籍人士限購從嚴；北京推出自住型商品住房，漲價樓盤不批預售證……”近期，京、深、滬等房價漲幅趨前的一線城市接連出手，樓市調控進一步“升級”。

　　業內人士指出，不少城市要完成今年房價控制目標難度非常大。臨近年末，一線城市調控“升級”雖然有助于樓市短時“降溫”，但以“堵”為主的“突擊式”調控難以從根本上解決住房及房價問題。未來還有待進一步從“大處著眼”，加快推進住房保障和供應體系建設。

　　“從嚴執行”：

　　調控“升級版”效用幾何？

　　國家統計局數據顯示，今年５月，北上廣深四個一線城市的新建商品住宅價格同比增幅全面突破兩位數，而９月漲幅更是全面超過２０％。中原地產市場研究部總監張大偉表示，一些房價同比漲幅較大的大中城市，完成年度調控任務幾乎無望。

　　針對交易量不斷增長、房價上漲較快的態勢，北京、深圳、上海等地近期接連出手。

　　上海８日公布的“滬七條”要求，二套房最低首付從此前的六成提高至七成。深圳近期提出的調控舉措也包括這一內容。在限購方面，上海對非戶籍居民家庭購房繳納稅收或社保費年限，從此前的“前２年內在本市累計繳納１年以上”，調整為“前３年內在本市累計繳納２年以上”。

　　今年以來，北京五環外的“剛需”盤一度“一房難求”，房價一路走高，不少樓盤還利用拆分毛坯和精裝合同變相漲價。對此，北京市住建委召集開發商舉行會議，明確年底之前，漲價樓盤不予批準預售；單價高于４萬元的樓盤不予批準預售；對于今年以來上市的項目，要求新盤的價格與前期持平，并叫停捆綁精裝修以便逃避監管的銷售方式。

　　對于一線城市的調控“升級版”，不少業內人士表示，“一些措施效果十分有限”。央行上?？偛空{查統計部副主任顧銘德說，目前上海地區發放的購房貸款中，二套房貸款不到２０％。提高二套房首付力度只能影響一小部分人群。

　　對于北京控制預售的做法，看好大興區地鐵４號線首站一個項目的購房者陳先生表示很“無奈”。“兩個多月前就說要開盤，但一直沒動靜?，F在才知道是因為項目想漲價，預售證批不下來。今年不批，是不是明年就能批，價格難道會降下來嗎？”陳先生發問。

　　中國房地產學會副會長陳國強表示，進一步抑制需求，控制預售證發放等調控“升級”方式也許會抑制年底房價攀升，但畢竟只是權宜之計。

　　“強調供應”：

　　市場預期能否穩得住？

　　上?！皽邨l”要求，今年住房用地供應量在不低于過去５年平均供應量的基礎上，再增加３０％的供應量，確保住房用地供應１０００公頃，并進一步加大中小套型住房用地供應，確保土地市場交易平穩。

　　有效供應的相對短缺，一直是困擾熱點城市樓市的一個關鍵問題。尤其是面對近期這一波房價漲勢，“穩定供求關系”的調控訴求更加迫切。張大偉分析指出，上海版的“滬七條”內容，從限制力度上明顯超過此前北京的“京七條”和深圳版本。但在供應環節，相比北京推出的自住型商品住房政策則力度有限。

　　北京市明確要發展價格低于周邊市場３０％，面積以９０平方米以下為主的自住型商品住房。今年將供地２萬套的規模，明年計劃供地５萬套。北京市住建委相關負責人介紹，對于低收入群體，政府可提供保障房，高收入群體能承受高品質商品房，自住型商品住房則是針對中端，有助于解決需求旺盛的“夾心層”家庭的住房困難。

　　回顧各地樓市調控的歷史，限制需求、以“堵”為主成為歷次調控倚重的手段，如何在供給端有所作為，業內屢次呼吁，卻遲遲不見實際行動。北京此次推出自住型商品住房雖然還在供地階段，對市場影響還有待觀察，但是調控思路向供給端轉變邁出的實質性一步。

　　對于經濟適用房、限價商品房等保障房的分配問題一直被業內詬病，帶有保障性質的商品住房的分配環節同樣被輿論關注。財經評論員馬光遠表示，供應結構的轉變將對市場預期產生影響。自住型商品住房能否發揮作用，分配、交易等環節的監管至關重要。

　　鏈家地產市場研究部分析師張旭表示：“隨著近期調控從嚴，從北京二手房的需求和交易的情況來看，不少門店客流量都出現了下滑，購房者的預期確實在降溫?！?/p>

　　“房價目標”：

　　長效機制何時能建立？

　　近幾年的房地產調控比較注重“目標管理”，許多城市都按要求提出了年度房價控制目標，但相對寬泛，比如“基本穩定”“保持穩定”等。即便如此，完成目標形勢依然嚴峻。

　　“前期漲得太快，擔心后期房價‘收不住’?！标悋鴱娬f，“出于年度調控目標的考慮，一些城市不得已進行調控升級?！必斀浽u論員馬光遠則表示，臨近年底，如果調控從嚴僅僅是為了給統計數字一個交代，那就是在“作秀”。一些“突擊式”的調控只會加劇供需矛盾?？刂苾r格應該自始至終，不應等到年底才發力。

　　記者在北京、上海等地的中介機構走訪時了解到，不少“剛需”購房者的觀望情緒再度出現。業內擔憂，年底收緊政策恐怕會造成需求的積壓。

　　從歷次樓市調控的效果來看，觀望持續一段時間后，市場很快會回暖。不少購房者擔心：“這次觀望又會持續多久呢？”一味地“堵”已經很難解決房地產市場的“頑疾”，對樓市的應對之策應有更長遠的考量。

　　“市場已經到了亟須出臺長效機制的時期。”張大偉表示，當前行政調控的作用毋庸置疑，但房價依然上漲有可能導致民眾對政策預期的信心不足。強調房地產調控的長效機制，是要加強對市場手段的注重，要讓市場規律發揮更大的作用。

　　業內人士建議，房地產市場調控政策應保持連續性和穩定性，并不斷增加協調性與針對性。比如，信貸手段應堅持體現差別化，支持剛需，限制投機；在房價上漲明顯的城市，應加快采取增加住宅用地供應，緩解供求矛盾；同時，政府應加快推進住房保障和供應體系建設，盡快完善有關房地產的稅收制度。 據新華社