原標題：從“托底”到“托舉”：金融助力構建房地產發展新模式

房地產關乎人民群眾切身利益和經濟社會發展大局。自去年四季度以來，推動房地產市場止跌回穩的政策密集落地，通過建立城市房地產融資協調機制、加大信貸投放、降低購房成本等舉措，釋放出“穩市場、防風險、建機制”的清晰信號。

近期，《證券日報》記者在采訪中了解到，金融政策對房地產的托底效應正在經歷從政策端到市場端的傳導。從“托底”到“托舉”，金融支持房地產力度持續加大，在金融政策與市場信心的同頻共振下，多地樓市正涌動著陣陣暖意。業內人士表示，政策端“工具箱”的全面開啟與市場端“溫度”的持續攀升，標志著房地產市場平穩健康發展進入關鍵窗口期，未來政策有望持續發力，進一步提振市場預期。

政策“工具箱”全面開啟

金融端支持力度增強

繼2022年7月28日中共中央政治局召開會議明確提出“保交樓”后，相關金融支持政策不斷加碼：“保交樓”專項借款及配套融資、“保交樓”貸款支持計劃等政策性金融工具加速落地；信貸、債券、股權融資（業內稱為“三支箭”）等針對房企融資的支持政策密集推出……

2024年以來，政策支持力度“更上一層樓”，從“保交樓”到“保交房”，配套政策接續出臺并進一步顯效。

今年的《政府工作報告》在關于房地產方面，更是明確提出“持續用力推動房地產市場止跌回穩”，并對房地產市場健康發展作出一系列部署安排。隨后，金融監管部門也圍繞房地產方面進行部署。例如，3月13日，國家金融監督管理總局黨委召開擴大會議。會議強調，持續推進城市房地產融資協調機制擴圍增效，堅決做好保交房工作。加快制定出臺與房地產發展新模式相適應的融資制度。

4月18日召開的國務院常務會議研究穩就業穩經濟推動高質量發展的若干舉措，其中明確提到“要持續穩定股市，持續推動房地產市場平穩健康發展”。這進一步釋放出政策面積極信號。

“房地產是居民資產中的重要組成部分，一系列增量政策的出臺，有望推動房地產市場止跌回穩，不僅可以穩住樓市，還可以釋放財富效應，更好地提振社會消費。”中信證券首席經濟學家明明對《證券日報》記者表示，近期金融監管部門的一系列舉措也有助于各項穩樓市政策的落實，構建房地產發展新模式，促進房地產市場高質量發展。

中指研究院政策研究總監陳文靜對《證券日報》記者表示，2024年城市房地產融資協調機制對于保交房工作起到了關鍵作用，今年仍將發揮積極作用。繼續做好保交房工作，有助于供給端加快修復；在需求端，對于修復居民購房信心，促進市場企穩也有積極影響。2025年金融支持房地產的力度有望繼續增強，相關房地產政策也有望更加注重各項舉措的實質性落地。

商業銀行的“攻守平衡”

風險出清中的信貸抉擇

持續推動房地產市場平穩健康發展，需要匯聚各方力量，其中，資金支持扮演著至關重要的角色。

城市房地產融資協調機制是實現金融和房地產良性循環、改善市場預期的重要舉措和有力保障。目前，多地“白名單”項目加速落地，商業銀行持續做好“白名單”擴圍增效工作，加快審批項目投放，滿足房地產項目合理資金需求。

數據顯示，截至今年2月中旬，建設銀行審批通過協調機制白名單項目近1600個，審批通過金額超7600億元，累計投放超5100億元。其中審核類“白名單”項目700余個，審批金額超1700億元，投放金額超1100億元；備案類“白名單”項目超850個，審批同意金額超5800億元，投放金額超4000億元。

在金融支持房地產方面，國有大型商業銀行發揮著重要的帶頭作用。從6家國有大行年報披露的數據來看，截至2024年末，6家銀行房地產貸款余額合計約5.42萬億元，其中有5家銀行較2023年末有所增長。從房地產業不良貸款率來看，2024年，6家銀行的房地產業不良貸款率均較2023年末實現下降。

房地產開發貸款量增且質提的背后，是國有銀行將促進房地產市場平穩健康發展與房地產風險化解相結合，把好資產“選擇關”。例如，農業銀行強化房地產業務關鍵環節管理，“一戶一策”扎實推進大額房企風險管控，截至2024年末，該行房地產業貸款不良余額較年初減少3億元，不良率下降0.02個百分點。工商銀行從“增防化治”四個方面綜合施策，在堅決貫徹落實城市房地產融資協調機制的同時，嚴把新增資產選擇關，著力構建分散多元均衡的房地產投融資結構，加大風險房企和項目的處置出清力度。

建設銀行副行長紀志宏此前表示，將持續優化房貸評分卡、風險預警模型、樓盤大數據估值模型等數字化風控工具，全面提升精細化風險管控水平，同時也用好多種手段加強不良資產處置力度，將整體資產質量保持在平穩水平上。

3月26日，中國銀行副行長武劍在該行2024年度業績發布會上表示，房地產市場當前仍處于調整期，但隨著國家一攬子增量政策的落地轉化，房地產市場有望逐步止跌回穩，預計中國銀行開發貸款資產質量壓力有望延續2024年邊際改善的趨勢。

利率下行疊加放款提速

消費者購房體感“升溫”

在下調房貸利率和首付比例、降低交易稅費、推出城市房地產融資協調機制等一系列政策支持下，房地產市場出現一些積極變化，今年開年樓市“止跌回穩”態勢明顯。

國家統計局公布的數據顯示，今年一季度，全國新建商品房銷售面積21869萬平方米，同比下降3.0%，降幅比今年前兩個月收窄2.1個百分點；新建商品房銷售額20798億元，下降2.1%，降幅比今年前兩個月收窄0.5個百分點。

《證券日報》記者近期走訪了北京市部分新樓盤，發現市場目前呈現出一定回暖態勢，甚至有剛開盤的項目出現客戶到場銷售接待不過來的情況。

一位從事房地產行業10余年的銷售經理告訴記者：“之前有很多門檻限制，房價與貸款利率都比較高，購買需求在一定程度上被抑制。如今，在一系列政策推動下，我們能明顯感覺到自2024年9月份以來，改善型住宅需求持續增長，消費者對于居住環境也有了更高要求，在‘有房住’的基礎上，還追求‘住好房’。”

也有房產中介人士介紹，目前北京市二手房成交量活躍，消費者購房意愿逐漸提升。記者所在的一個近200人的買房群里，每日都有很多咨詢購房的消息，甚至還有一些消費者主動提出，希望中介開直播講解購房流程。

“當前房貸利率、首付比例等指標持續下調，利好我們剛需人群，而且從房價整體走勢來看，我所關注的片區價格已回調至2016年、2017年左右的水平。”北京市一位正打算購房的陳先生告訴記者，他在線下看房過程中注意到，優質房源非常“搶手”，且成交速度快，甚至會出現價高者得的情況。

從商業銀行端來看，據某大型商業銀行人士介紹，自2024年四季度以來，該行個人住房貸款業務日均受理增速逐漸提升，良好勢頭一直延續到當下。與此同時，在存量房貸利率調整后，新舊房貸利差顯著收窄，還貸人利息負擔減輕，提前還貸的情況已經減少。

對于銀行貸款審批情況，北京市某新樓盤項目銷售人士表示，與該房地產開發商合作的銀行貸款審批流程效率很高，只要購房者征信沒有問題，銀行一般1天至2天就會放款。

二季度政策有望持續發力

進一步提振市場預期

雖然金融業鼎力支持房地產市場發展，但整體來看，房地產市場仍處于調整階段，不同城市以及城市內部板塊之間還存在一定分化。

在野村證券中國首席經濟學家陸挺看來，目前房地產市場還未實現全國范圍內的復蘇，在支持房地產市場發展方面還需要進一步加力。

“房地產市場是今年中國經濟穩定增長的關鍵抓手之一，在穩定房地產方面，政策著力點可以在推動市場出清和保交樓兩方面，進一步加大保交樓力度。”陸挺表示。

明明建議，房地產企業應強化資產重組與信用修復，同時，出險房企需加速境外債務重組，并通過REITs、股權合作等方式盤活商業地產、停車場等存量資產。

陳文靜分析，短期來看，房地產作為內需的重中之重，預計各項政策仍將持續發力予以支持，二季度政策有望加快落實，其中“降息”若能落地，將進一步提振市場預期，助力房地產市場修復。

在關鍵時點金融政策對房企的進一步支持仍有必要。談及金融如何繼續發揮好“托舉”作用，助力構建房地產開發新模式，明明表示，接下來，在按揭貸款利率已經持續下降的情況下，可以通過降低公積金貸款利率進一步打開住房信貸成本下降的空間，釋放居民置業需求，促進房地產企業銷售回款，從而改善其現金流及經營狀況。

多家商業銀行表態，今年將緊抓房地產市場出現積極變化的契機，以更大力度積極推動房地產市場止跌回穩。例如，建設銀行將把握房地產市場降首付、降稅費等支持政策及活躍度提升機遇，充分發揮該行房貸的專業優勢，鞏固個人住房貸款傳統優勢；有力落實一攬子增量政策，推進城市房地產融資協調機制落地見效。農業銀行將對接好優質房企、二手房中介、公積金中心等合作渠道和廣大客戶，持續優化產品政策、金融服務方案和業務流程，加大對城市和縣域一手房、二手房住房按揭貸款投放力度，有效釋放居民剛需和改善性住房需求潛力，助力房地產市場平穩健康發展。