隨著消費(fèi)貸貼息逐步推廣，有關(guān)房貸貼息的討論也逐漸升溫，此前部分地區(qū)已落地試點(diǎn)，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)全國(guó)性政策落地的預(yù)期。這一政策以財(cái)政補(bǔ)貼填補(bǔ)息差缺口，讓購(gòu)房者獲得直觀減負(fù)，有效降低入市門檻、激活住房需求。在銀行凈息差持續(xù)收窄、盈利承壓的背景下，若通過(guò)財(cái)政貼息的方式將讓利主體從銀行端轉(zhuǎn)移至財(cái)政端，或可在一定程度上緩解房貸業(yè)務(wù)中“讓利購(gòu)房者”與“保盈利”之間的矛盾，進(jìn)而一定程度上保護(hù)銀行息差水平。
房貸貼息話題升溫
自2023年以來(lái)，個(gè)別地區(qū)試點(diǎn)房貸貼息政策。在消費(fèi)貸財(cái)政貼息路徑成熟之后，房貸貼息是否也會(huì)迎來(lái)統(tǒng)一落地的討論也有所升溫。
從各地此前試點(diǎn)的政策來(lái)看，呈現(xiàn)出鮮明的共性特征，即區(qū)域限定、首套優(yōu)先、額度封頂、期限明確，同時(shí)不同城市的政策又根據(jù)本地實(shí)際情況存在差異化設(shè)計(jì)。其中，武漢市在2025年9月底發(fā)文明確，今年10月1日至12月31日期間，在東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)、武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、長(zhǎng)江新區(qū)、黃陂區(qū)等重點(diǎn)區(qū)域，以商業(yè)貸款購(gòu)買首套新建商品住房的家庭，可按初始貸款金額的1%獲得利息補(bǔ)貼，單戶最高補(bǔ)貼2萬(wàn)元，補(bǔ)貼分兩年等額發(fā)放。
相較于武漢的短期試點(diǎn)，長(zhǎng)春作為較早探索房貸貼息政策的城市，其政策設(shè)計(jì)更為多元。早在2024年8月，長(zhǎng)春就宣布對(duì)使用公積金貸款或商業(yè)貸款購(gòu)買本市主城區(qū)、開發(fā)區(qū)新建商品住房的家庭，按初始貸款金額每年給予1%的財(cái)政貼息，最高貼息額度為1萬(wàn)元/年，貼息期限長(zhǎng)達(dá)3年，補(bǔ)貼按月等額發(fā)放。長(zhǎng)春的政策覆蓋期限更長(zhǎng)，且同時(shí)涵蓋公積金貸款與商業(yè)貸款，政策力度更大，覆蓋范圍也更廣。
除了武漢、長(zhǎng)春，南京等城市此前也進(jìn)行過(guò)相關(guān)試點(diǎn)工作，南京雨花臺(tái)區(qū)對(duì)購(gòu)買面積小于90平、90—120平、大于120平的購(gòu)房人最高貼息分別為4萬(wàn)元、3.5萬(wàn)元和3萬(wàn)元，全款購(gòu)房者可一次性申請(qǐng)4萬(wàn)元貼息。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從核心邏輯來(lái)看，房貸貼息1%本質(zhì)是一次“隱形降息”，構(gòu)建了“財(cái)政補(bǔ)息差、銀行擴(kuò)投放、需求享紅利”的共贏格局。對(duì)購(gòu)房者而言，這一政策帶來(lái)的成本下降直觀可見。以100萬(wàn)元貸款、30年期等額本息還款、當(dāng)前平均利率3.06%計(jì)算，月供約為3860元，總利息支出約49萬(wàn)元；若享受1%的貼息，實(shí)際利率降至2.06%，月供將減少至3410元，每月減負(fù)450元，3年貼息期內(nèi)累計(jì)節(jié)省利息約1.62萬(wàn)元。對(duì)于貸款額度更高的家庭，優(yōu)惠力度更為顯著，200萬(wàn)元貸款30年期的情況下，月均減負(fù)可達(dá)900元，年節(jié)省利息超1萬(wàn)元。這種實(shí)質(zhì)性減負(fù)不僅能緩解已購(gòu)房家庭的現(xiàn)金流壓力，更能降低潛在購(gòu)房者的入市門檻，激活剛性與改善型住房需求。
有何影響
作為政策的執(zhí)行者，銀行在落實(shí)貼息相關(guān)流程、保障資金發(fā)放等方面承擔(dān)著重要職責(zé)。凈息差收窄是近年來(lái)銀行面臨的普遍難題。隨著利率市場(chǎng)化改革的持續(xù)推進(jìn)，以及為支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)施的降準(zhǔn)降息政策，銀行的貸款收益率不斷下降，而負(fù)債成本下降空間有限，導(dǎo)致凈息差持續(xù)收窄。從國(guó)家金融監(jiān)管總局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)來(lái)看，截至2025年三季度末，銀行凈息差平均值已降至1.42%，其中國(guó)有大型銀行凈息差更是低至1.31%，盈利空間持續(xù)承壓。
若通過(guò)直接下調(diào)房貸利率的方式刺激購(gòu)房需求，將進(jìn)一步壓縮銀行的凈息差，加劇盈利壓力，而“組合拳”的房貸貼息模式，恰恰為破解這一困局提供了可行路徑。在這一模式下，銀行仍可按照原有利率水平向購(gòu)房者收取利息，購(gòu)房者實(shí)際承擔(dān)的利率與銀行收取利率之間的息差缺口由財(cái)政資金直接予以補(bǔ)貼。
除了直接保障盈利空間外，房貸貼息政策還能有效穩(wěn)定銀行現(xiàn)金流，緩解此前提前還款潮帶來(lái)的多重壓力。在彼時(shí)利率下行周期中，由于市場(chǎng)利率持續(xù)走低，大量存量房貸購(gòu)房者選擇提前還款，以減少利息支出?！疤崆斑€貸潮”不僅打亂了銀行的資金配置節(jié)奏，導(dǎo)致銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)流失，還增加了銀行的流動(dòng)性管理壓力。而房貸貼息政策通過(guò)降低購(gòu)房者的實(shí)際還款成本，也有助于降低購(gòu)房者提前還款的意愿。
在蘇商銀行特約研究員高政揚(yáng)看來(lái)，從機(jī)制設(shè)計(jì)來(lái)看，若通過(guò)財(cái)政貼息的方式將讓利主體從銀行端轉(zhuǎn)移至財(cái)政端，或可在一定程度上緩解房貸業(yè)務(wù)中“讓利購(gòu)房者”與“保盈利”之間的矛盾，在不直接下調(diào)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)的前提下，通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼實(shí)現(xiàn)購(gòu)房者實(shí)際利率的下降，進(jìn)而一定程度上保護(hù)銀行息差水平。對(duì)于國(guó)有大型銀行而言，貼息政策或更側(cè)重于穩(wěn)規(guī)模、穩(wěn)市場(chǎng)，有助于對(duì)沖息差下行壓力，穩(wěn)定資產(chǎn)規(guī)模。而城商行由于資金成本相對(duì)較高、區(qū)域依賴性較強(qiáng)，且對(duì)地方財(cái)政的依賴度更高，因此政策適配性存在較大差異。
此前，房貸貼息試點(diǎn)城市已形成1%貼息比例、2至3年期限的主流模式。但全國(guó)性落地也需要考慮多重因素，包括需要立足區(qū)域差異與風(fēng)險(xiǎn)防控，科學(xué)設(shè)定核心參數(shù)，對(duì)銀行而言，在對(duì)接定向貼息政策時(shí)，也需精準(zhǔn)調(diào)整業(yè)務(wù)策略。
另外，財(cái)政壓力將成為考量因素。高政揚(yáng)認(rèn)為，若采用中央與地方共同分擔(dān)的資金模式，由于不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和樓市狀況差異顯著，相關(guān)影響或?qū)⒊尸F(xiàn)明顯分化。核心一二線城市房?jī)r(jià)高、新增房貸規(guī)模大，若貼息政策落地，對(duì)應(yīng)的地方貼息分?jǐn)偨痤~自然更高；而部分三四線城市或人口外流城市，本身土地出讓收入等財(cái)政來(lái)源已縮減，在此背景下仍需擠出資金承擔(dān)貼息，可能進(jìn)一步加劇這些地區(qū)的財(cái)政壓力。
北京商報(bào)記者 宋亦桐