2013年房地產(chǎn)各項指標(biāo)將會好于上年
預(yù)計2013年房地產(chǎn)各項指標(biāo)，如投資增速、新開工面積、施工面積、竣工面積等都將會好于2012年。以房地產(chǎn)投資增速為例，國家統(tǒng)計局近日公布數(shù)據(jù)顯示，2012年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資71,804億元，比上年名義增長16.2%(扣除價格因素實際增長14.9%)，增速比1-11月份回落0.5個百分點，比2011年回落11.9個百分點。
受房地產(chǎn)調(diào)控限購、限貸等政策持續(xù)實施的影響，2012年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速創(chuàng)近年來次新低，只比2009年全年的投資增速16.1%回升0.1個百分點，這說明調(diào)控政策實施效果明顯。
但是，隨著政策邊際效應(yīng)的逐漸遞減，加上宏觀面預(yù)調(diào)、微調(diào)力度的加大，行業(yè)投資的積極性也有所增加，預(yù)計今年的各項行業(yè)指標(biāo)都將好于去年，投資增速將達(dá)20%以上，但是現(xiàn)在普遍存在的樂觀情緒是不可取的。
2012實質(zhì)是政策最穩(wěn)定的一年，2013是存在變數(shù)的，6月底和三中全會后都是重要觀察節(jié)點，13年只能是謹(jǐn)慎悲觀的一年。
商業(yè)地產(chǎn)、城市土地供應(yīng)風(fēng)險可能爆發(fā)
2010年以來，國內(nèi)住宅市場遭遇“限購”、“限貸”、“限價”等相當(dāng)嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，投資和投機性需求紛紛被擠出市場。
于是商業(yè)地產(chǎn)特別是城市綜合體儼然已經(jīng)成為開發(fā)商自我救贖的武器。2011年后不少地方的城市綜合體的數(shù)量進一步攀升。
四川省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟的數(shù)據(jù)顯示，至2012年上半年，成都商業(yè)綜合體已經(jīng)增至67個，已開工建設(shè)的商業(yè)綜合體數(shù)量高達(dá)104個，未來5年還將入市1,000萬平方米左右。近幾年來，以商業(yè)、辦公為主的城市綜合體項目在全國發(fā)展迅速。
數(shù)據(jù)顯示，至2015年，20個重點城市新增入市體量將達(dá)到1.64億平方米，而3-5年內(nèi)城市綜合體增量將以中西部城市為主。其中蘊藏的風(fēng)險委實不可小覷，商業(yè)的問題出現(xiàn)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅，某些政府不應(yīng)該是招商推手而應(yīng)該是警示者和風(fēng)險化解者，提供未來準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)和土地推案量告知企業(yè)，這是最大的服務(wù)功能。
同樣，部分四線城市、資源型城市土地供應(yīng)過量、天量土地存量帶來的供應(yīng)風(fēng)險爆發(fā)的可能性確實存在。城市進入課題是各類型開發(fā)商必須思考的選擇題，但絕對要避免某些城市黑名單。
房地產(chǎn)企業(yè)將強者恒強、房企品牌要進入修復(fù)期
隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展機理的不斷演進，未來的房地產(chǎn)開發(fā)商將會出現(xiàn)一些分化?？偟膩碚f，市場集中度將會持續(xù)增大。
正反饋效應(yīng)明顯，大型開發(fā)商由于占據(jù)諸多有利因素，往往會利用戰(zhàn)略制勝，節(jié)奏制勝，金融制勝，它的市場份額會越來越多，更大更強的龍頭企業(yè)將會越加強勢；而一些中小型開發(fā)商則會被淘汰出局，退出市場。
大型房企一個重要特點就是其開發(fā)的節(jié)奏把握總是能十分到位，對淡季和旺季的應(yīng)變策略也非常妥當(dāng)。如在三四線城市布局方面，萬科就比恒大暫時略勝一籌。
同時，眾多著名品牌企業(yè)也在各種因素特別是生存和人力資源以及管控條件下，出現(xiàn)了產(chǎn)品、消費者關(guān)系、品牌問題，高端品牌除了綠城也都受到?jīng)_擊，新周期下，了解消費心理和互聯(lián)網(wǎng)沖擊下的品牌服務(wù)工作必須加大修復(fù)力度。
品牌不再是策劃、廣告、而是品質(zhì)、監(jiān)督、服務(wù)和口碑。
城市綜合生活體開發(fā)聯(lián)動模式和遠(yuǎn)郊區(qū)“產(chǎn)城融合”將是未來重要模式
國內(nèi)不同城市地產(chǎn)的開發(fā)，應(yīng)該根據(jù)不同的區(qū)位環(huán)境與項目基礎(chǔ)來選擇相應(yīng)的開發(fā)模式，并在此基礎(chǔ)上實現(xiàn)產(chǎn)品差異化，以提高地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)化程度。
我們有四類城市化、即大城市到都市圈、小城市向中心城市、縣域城鎮(zhèn)向城市以及農(nóng)村就地城鎮(zhèn)化四種類型。