養老地產盡管市場前景被普遍看好，但目前在國內的發展應該算是剛剛起步不久，有一些開發商更是打著養老的概念去圈地。因此養老地產的發展仍呈現出混亂的起步狀態。

　　養老地產自身存在著資金回籠慢、回報周期長、利潤率低過常規物業、運營模式復雜的諸多特點。有業內人士擔心，住宅市場調控之后，開發商不斷尋找平衡住宅市場風險的產品，寫字樓、商業、綜合體、旅游地產紛紛被當作圈地融資的概念工具，反復熱炒。如今養老地產被推上了風口浪尖，會不會再度成為圈地融資游戲中的工具？

　　有地產界人士甚至直言，養老地產在過去5年內都停留在開發商從政府拿地的概念，因為打了養老地產的名目，拿地可以不走公開的“招拍掛”，變成了一種商業和政府的合謀。

　　有業內人士總結，目前國內的養老地產存在著五大發展困境，包括政策優惠無保障、新興市場不穩定、投資額高、回收期長、物管要求高等。

　　對于急速發展的養老地產行業來說，目前政策支持相對較為缺乏，開發商從拿地、建設與經營階段，往往都是一頭霧水，或是只是打著“養老”的旗號。養老地產盡管前景看好，但其巨大的投入和緩慢的收益，使得其發展需要依靠國家配套政策的大力支持。在國外，政府會在稅收、土地取得、貸款等方面對養老地產進行一定的優惠。而國內除部分地區外，尚無明確政策表示可以對養老地產的開發過程提供優惠。

　　養老地產的投資額高且回收期長也是制約其發展的一大困境，養老地產由于消費群體的特殊性，求投資者在建造老年社區時，要投入比普通住宅項目更多的資金。如老齡社區需要的大面積無障礙通道、慢速電梯等，成本比普通商品住宅社區要高出近1/3。此外，如醫療保健中心、老年活動中心等大量的醫護及配套設施設備，對企業來說是很重的負擔。此外由于老年人的入住，也要求其有更加完善的后期物業服務，包括為老年人提供管家式服務。

　　配套不完善服務待提升

　　豐富的自然資源和良好的生態環境自然是惠州養老地產發展的一大先天優勢，一些樓盤也傍著這些資源，打造了一個個“超級大盤”，里面包括了各種運動場所和相關會所等，“硬件”條件有了，“軟件”如何跟上就是一個問題。

　　有業內人士指出，完善的醫療配套、合理的建筑設計、人性化的服務體系，都是養老產業開發初期必備的要素。養老地產的本質是養老服務業，并不是單純的房地產開發，所以需要打造一種可持續發展的經營模式。

　　現代服務業是目前惠州產業發展中的一個軟肋，跟深圳、廣州等地相比，惠州的現代服務業還有較大的提升空間。在養老服務方面，惠州目前欠缺相關的養老服務場所，缺乏照顧老人的高級護理人員，這曾經引發了惠州多位市人大代表的共同呼吁。惠州的老齡產業也較為薄弱，市面上常見的老齡相關產業更多是集中在保健品推介和旅游方面。

　　另一備受關注的則是養老地產的配套問題，目前惠州以養老概念推介地產項目的多是一些旅游地產項目，這些項目基本位于羅浮山、南昆山和巽寮灣等旅游景區，這些地方目前均存在生活配套仍不完善的問題，比如缺乏相應的醫療或娛樂的場所等。

　　深圳退休老人張先生去年去過大亞灣區海邊一樓盤踩盤，該樓盤每平方米5000多元的價格令張先生十分心動，他目前和兒女擠在深圳一套五六十平方米的房子里，退休后他打算和老伴搬出去住，但現場看了后，張先生發現項目周邊幾乎沒有購物市場、健身場館和醫療機構等生活配套，出行也不方便，他只好放棄了。

　　惠州眾多旅游地產項目目前入住率較低，配套的不完善讓很多人望而卻步，更多的是拿來投資或是周末用來休閑度假。