受貨幣寬松（政策利率下調(diào)，存款準(zhǔn)備金率下調(diào)以及信貸增長(zhǎng)加速）的影響，住房市場(chǎng)的下滑態(tài)勢(shì)在2012年年中時(shí)得到扭轉(zhuǎn)。但是這一次，政府不太可能還會(huì)采取類似的貨幣寬松政策。實(shí)際上，央行已經(jīng)汲取了上次教訓(xùn)的經(jīng)驗(yàn)，轉(zhuǎn)而采取更加有針對(duì)性的寬松政策，而不是實(shí)施整體寬松的信貸政策

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布5月份70個(gè)城市房?jī)r(jià)指數(shù)，與上月相比，新房?jī)r(jià)格下降的城市有35個(gè)，持平的城市有20個(gè)，上漲的城市有15個(gè)。由此可見，5月份有50.0%的城市房?jī)r(jià)環(huán)比下跌，這也是自2012年6月以來(lái)房?jī)r(jià)下跌城市所占比例最大的一次。平均而言，5月份全國(guó)住房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.2%（而4月份則為環(huán)比上漲0.1%），成為2012年6月以來(lái)首次環(huán)比下降的月份。

　　總體而言，樓市交易活動(dòng)似乎已經(jīng)結(jié)束了第一季度的急劇下跌之勢(shì)，但交易活動(dòng)仍然比較低迷，市場(chǎng)也面臨著巨大的調(diào)整壓力。

　　房市調(diào)整受兩方面因素影響最大。首先，近幾年來(lái)樓市供大于求。2013年新屋開工面積達(dá)到14.6億平方米，遠(yuǎn)高于2013年11.6億平方米的住房銷售面積。房屋供應(yīng)指標(biāo)（即在建居民住宅總建筑面積除以年度售房面積）在2013年年底時(shí)達(dá)到了4.2.這意味著目前在建的所有房地產(chǎn)項(xiàng)目需要4年多時(shí)間才能銷售完畢，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于3.4年的平均水平。

　　其次，央行于2013年下半年開始緊縮貨幣政策，使社會(huì)融資總量的同比增長(zhǎng)率由2013年6月的20.4%一路下降至2014年5月的15.8%。房地產(chǎn)開發(fā)商的主要融資渠道——信托貸款等影子銀行業(yè)務(wù)——受到貨幣政策立場(chǎng)的影響最大。房地產(chǎn)開發(fā)商也因此面臨更高的成本壓力，其信貸獲得能力也受到了更大的限制。

　　目前的樓市狀況與2012年年初上一輪樓市調(diào)整時(shí)有些類似，但這一次的調(diào)整可能會(huì)延續(xù)更長(zhǎng)時(shí)間（2012年的調(diào)整持續(xù)了2-3個(gè)季度）。供應(yīng)方面，盡管供大于求的總體程度與2011年年底類似，但這已經(jīng)由一個(gè)地區(qū)現(xiàn)象（集中在華東地區(qū)）發(fā)展成為一個(gè)全國(guó)性的問(wèn)題：同期西部地區(qū)的房屋供應(yīng)指標(biāo)由2011年的3.74上升到4.40，華中地區(qū)則由3.66上升到3.97。此外，受貨幣寬松（政策利率下調(diào)，存款準(zhǔn)備金率下調(diào)以及信貸增長(zhǎng)加速）的影響，住房市場(chǎng)的下滑態(tài)勢(shì)在2012年年中時(shí)得到扭轉(zhuǎn)。但是這一次，政府不太可能還會(huì)采取類似的貨幣寬松政策。實(shí)際上，央行已經(jīng)汲取了上次教訓(xùn)的經(jīng)驗(yàn)，轉(zhuǎn)而采取更加有針對(duì)性的寬松政策，而不是實(shí)施整體寬松的信貸政策。

　　對(duì)于房市調(diào)整的最大擔(dān)憂在于它的宏觀影響。房地產(chǎn)投資占到中國(guó)固定資產(chǎn)投資總額的25%，同時(shí)整個(gè)部門占2013年GDP的12.7%，GDP增長(zhǎng)率的15.1%。如果加上對(duì)相關(guān)行業(yè)的帶動(dòng)作用，房地產(chǎn)行業(yè)可能貢獻(xiàn)了大約五分之一的GDP。我們的分析表明，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率下降5%，就會(huì)拖累GDP增長(zhǎng)率下降0.6個(gè)百分點(diǎn)（包括直接和間接影響）。在今年頭五個(gè)月，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率同比降至14.7%，低于2013年同期的19.8%。如果這一趨勢(shì)持續(xù)下去，我們的基本判斷就存在向下調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)。從積極的意義上講，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整則有利于對(duì)“新中國(guó)”部門（如清潔能源、環(huán)境保護(hù)、健康醫(yī)療和行業(yè)升級(jí)）的投資，為經(jīng)濟(jì)再平衡提供支持。

　　我們對(duì)于房?jī)r(jià)崩盤和房地產(chǎn)貸款逾期違約持續(xù)上升等短期金融風(fēng)險(xiǎn)并不十分擔(dān)心。盡管存在供大于求的問(wèn)題，但在城鎮(zhèn)化發(fā)展和收入增長(zhǎng)的推動(dòng)下，需求仍然較為穩(wěn)固。家庭收入穩(wěn)健的兩位數(shù)增長(zhǎng)也降低了房?jī)r(jià)回調(diào)的破壞性影響：在房?jī)r(jià)溫和下跌和收入穩(wěn)定增長(zhǎng)兩方面因素的綜合作用下，住房支付能力是能夠恢復(fù)的。得益于嚴(yán)格的抵押貸款操作，家庭負(fù)債水平較低以及面向房地產(chǎn)開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)敞口相對(duì)較小，金融系統(tǒng)的短期風(fēng)險(xiǎn)仍然是可控的。

　　有觀點(diǎn)認(rèn)為，即使政府取消了房地產(chǎn)調(diào)控措施，但其產(chǎn)生的作用也不會(huì)很大。我們并不同意這種觀點(diǎn)，而是認(rèn)為政策調(diào)整可以制止樓市前景的進(jìn)一步惡化。首當(dāng)其沖的選擇方案就是取消部分城市的購(gòu)房限制（現(xiàn)在，包括所有一二線城市和部分三線城市在內(nèi)的大約50個(gè)城市都采取了限購(gòu)措施）。如果地方政府再輔以小幅寬松的微調(diào)，效果還會(huì)更好。第二個(gè)選項(xiàng)是放寬對(duì)二次購(gòu)房者的貸款價(jià)值比要求，當(dāng)然我們也承認(rèn)這項(xiàng)措施不太可能得到采納。目前，二次購(gòu)房者最多只能獲得相當(dāng)于房?jī)r(jià)40%的貸款，但如果將貸款上限上浮至房?jī)r(jià)的60%-70%，應(yīng)該可以為那些確實(shí)需要升級(jí)住房或搬遷的購(gòu)房者提供一些支持。朱海斌

　　（作者系摩根大通中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家）