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樓市復(fù)蘇后勁不足 業(yè)內(nèi)預(yù)判10%買家受益
“930”新政的出臺，無疑給房地產(chǎn)市場吹來一陣暖風(fēng)。在新政出臺的兩周里，低迷了大半年的北京樓市變得熱鬧起來。北京晨報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，進(jìn)入10月以來，新房成交量日漸回升。雖然市場復(fù)蘇已邁開腳步，看房人變多了，但多數(shù)項目卻謹(jǐn)慎說提價。
在售樓盤暫未調(diào)價
新政出臺前一天，北京晨報記者來到首創(chuàng)·新悅都售樓處，銷售人員介紹說，該項目二期在今年4月開盤，均價為21800元/平方米，定位剛需盤。記者注意到，首創(chuàng)·新悅都小區(qū)距離最近的地鐵籬笆房站不太近，步行大約需要15分鐘。它的對面是中國鐵建·國際花園小區(qū)，中國鐵建·國際花園售樓處的銷售人員表示，目前該項目出售的是二期準(zhǔn)現(xiàn)房，主推戶型90平方米三居、86平方米兩居，均價為21900元/平方米。
新政出臺后，記者再次回訪，首創(chuàng)·新悅都的上述銷售人員說，“新政出臺后，看房的客戶比以前多了。很多客戶趕來先訂房，等到辦貸款的時候，各家銀行制定的細(xì)則落實(shí)下來，他們就可以享受新優(yōu)惠。我們項目的房價暫時沒有變，隨著市場的回暖，以后不排除提價的可能。”中國鐵建·國際花園的上述銷售人員表示，“銀行的貸款利率優(yōu)惠幅度加大會導(dǎo)致市場回暖，必然會有一些開發(fā)商借機(jī)提價，但是我們項目暫時不會貿(mào)然漲價。”
10月11日，北京晨報記者乘坐八通線到達(dá)北苑站，出站步行500米來到通州萬達(dá)廣場售樓處，看見三名銷售人員在沙盤旁邊忙著為各自的客戶介紹項目情況。售樓處銷售人員介紹說，“我們的二期住宅在10月已經(jīng)開盤，戶型大約為130平方米至160平方米三居，均價為31000元/平方米左右，開盤優(yōu)惠后的價格在26500元/平方米至27800元/平方米左右。”
對于房價的變動，通州萬達(dá)廣場上述銷售人員說，“在市場沒有太大波動下，現(xiàn)在價格不會有太大變化。”
晨報記者 武新
準(zhǔn)開盤項目定價預(yù)期未變
在10月即將開盤的項目已經(jīng)開始蓄客，開發(fā)商似乎攢足了勁要借著新政利好“造勢”，期望開盤時能有個滿堂紅。不過，十一國慶節(jié)后，在這些項目中，有的項目報價沒有變化，有的項目價格將會做出調(diào)整。
9月29日，北京晨報記者來到位于亦莊的通泰國際公館的售樓處，成為當(dāng)時店里面的唯一客戶。據(jù)售樓人員介紹，項目緊鄰地鐵亦莊線，與所在的售樓處相距兩站，從經(jīng)海路站出向西南走5分鐘，不到200米就可抵達(dá)項目。項目預(yù)計10月下旬開盤，一期主推88平米兩居，預(yù)計開盤200套。70年產(chǎn)權(quán)，毛坯交房。記者問到價格，售樓人員透露預(yù)售價在24000至25000元/平方米左右。優(yōu)惠活動推出了“1萬抵十萬”，同時還有“每日減500”，即從排號開始至開盤當(dāng)天，每天在購房總價中減少500元。售樓人員當(dāng)時表示已排有100多號。
9月29日，記者趕到豐臺區(qū)方莊公館售樓處，銷售人員介紹說，方莊公館是三環(huán)到四環(huán)之間的純高端改善性住宅類新盤項目，預(yù)計10月25日左右入市開盤。此次開盤共有46套，分別為124平米和138平米兩種戶型，均價在57000元/平方米，現(xiàn)在排號有交5萬抵10萬的優(yōu)惠。
10月12日，記者重新回訪通泰國際公館售樓中心，詢問價格有無變化。售樓人員小李表示項目一期開盤，價格不會太高，還是原來的預(yù)售價格。同時小李情不自禁地為記者解讀起新政，“新政出臺后，很多樓盤的客戶量都增加了。今天是節(jié)后第一個周末，我們的客戶就挺多。等各個銀行細(xì)則落實(shí)后，客戶量肯定會更多。”此外，小李告訴記者節(jié)前的優(yōu)惠活動也沒有發(fā)生變化，目前排號增加到130多位。節(jié)后，方莊公館銷售人員表示，“我們目前對外報價仍是57000元/平方米，最終定價要由市住建委審批確定。”
晨報記者 李小娟
張鶴翔 陳王京
贈送車位優(yōu)惠活動取消
在通州萬達(dá)廣場附近，有在售樓盤M5·朗峰。M5·朗峰售樓處的銷售人員表示，“我們出售的是loft住宅，戶型為50多平方米至80多平方米，均價在36000元/平方米左右。在十一國慶節(jié)期間，我們有買房送車位的優(yōu)惠活動。”這位銷售人員借用“通州萬達(dá)廣場”來宣傳自己的項目說，“等到通州萬達(dá)廣場的商業(yè)開業(yè)后，北苑的房價將會上漲。您現(xiàn)在買我們的房子，還有升值的潛力。”
該銷售人員還搬出了“央行新政”做營銷噱頭。銷售人員說，“政府出臺新政救市，市場會越來越好的。買房送車位優(yōu)惠活動到本月13號截止，此后購房買車位可要多花不少錢了。項目價格也會有調(diào)整，具體定價要等領(lǐng)導(dǎo)通知。”
晨報記者 武新
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商住市場競爭白熱化
雖然新政對住宅市場松了綁，但是商住產(chǎn)品的反響也不甘示弱。北京晨報記者跑盤發(fā)現(xiàn)商住產(chǎn)品競爭非常激烈，有些項目的優(yōu)勢在對手口中反而成為了致命傷。
10月12日晚上六點(diǎn)，記者到達(dá)位于馬駒橋附近的合生·摩爾公館售樓中心。看到里面燈火通明，人聲鼎沸，到處都是客戶。售樓人員小侯向記者介紹，項目為商住現(xiàn)房，LOFT精裝修，一期開盤價格確定20000元/平方米，主推55至58平方米戶型，總價在110萬左右。項目開盤時間確定為10月26日，月底就能交房。小侯告訴記者，從國慶到現(xiàn)在每天的客戶量都達(dá)到60至70位，白天的時候售樓中心都找不到空余的座位，座無虛席。隨即，小侯開始大話新政，分析項目很可能會因市場環(huán)境變化而漲價。提起同類競爭項目——北京密碼，小侯表示去看過對方的項目，“他們緊鄰建設(shè)中的首都第二機(jī)場，到時候飛機(jī)每天從頭頂飛過，對人的輻射是非常大的。因此有兩個客戶轉(zhuǎn)到我們這來買房”。此時，北京密碼銷售作為優(yōu)勢向記者介紹的地理位置，在競爭對手的評價中反成了致命傷。對此，北京密碼的售樓人員小趙辯駁：“肯定不會有輻射，項目南面15公里處才是機(jī)場，航線沒有從項目頭頂過怎么會有輻射？”此外，小趙一針見血“回敬”摩爾公館項目評價：“他們項目層高4.2米，而我們層高是4.5米。雖然我們項目交房晚，但是現(xiàn)房價格高，等兩年就能省個一二十萬”。
晨報記者 李小娟 陳王京
■業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)
新政對新房住宅市場影響有限
新政成為北京新房住宅市場的風(fēng)向標(biāo)，它究竟能給市場帶來多少影響呢？亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅告訴記者，“在北京新房市場，新政對于首次改善型客群有一定的刺激作用，這部分人從限貸政策中被釋放出來，可以按照新政完成購房置業(yè)，他們的首付比例降低了，還有可能享受到貸款利率優(yōu)惠。不過，這部分人群的量是有限的，他們在市場所占比例較低，大約為10%。就算這部分人買房能夠帶動一定成交量的上漲，也只是對改善型樓盤銷售有促進(jìn)作用，提振局部市場。新政對整個房地產(chǎn)市場的影響作用有限。”
“現(xiàn)在北京的庫存已突破9萬，對于開發(fā)商而言，去庫存仍然是首要問題。”郭毅分析說，目前新政只是釋放了少量改善需求，市場上沒有出現(xiàn)搶房的現(xiàn)象，這時開發(fā)商若是盲目漲價，是很難被市場認(rèn)可的。
據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部數(shù)據(jù)顯示，截至10月12日，北京市新房住宅網(wǎng)簽量為2037套，環(huán)比9月份同期下降13%。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，從新政出臺到購房人買房完成網(wǎng)簽需要一個過程，所以網(wǎng)簽數(shù)據(jù)具有一定滯后性。由于房貸新政對于改善需求的釋放，未來的幾周，北京將迎來改善需求網(wǎng)簽的高峰。
晨報記者 武新