羊城晚報記者 孫晶 王田歌

　　正當(dāng)坊間對于央行降息可能對房地產(chǎn)市場帶來新的上升空間充滿期待之際，日前，在廣州萬達文化旅游城主辦的花都主城區(qū)CBD發(fā)展峰會上，國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松明確表示，2013年中國住宅銷售額達到8萬億，很可能已觸及天花板，此次央行降息雖然降低了購房者的月供負擔(dān)和開發(fā)商的融資成本，但房地產(chǎn)銷售拐點已經(jīng)到來，住宅市場調(diào)整的趨勢無法改變。

　　新房

　　市場銷售拐點已到

　　巴曙松表示，今年全國房地產(chǎn)銷售面積繼2008年后再現(xiàn)負增長，成交面積同比下降9.2%，均價同比下降1.2%，預(yù)計今年全年商品房銷售額在7.3億元左右。

　　房產(chǎn)市場表現(xiàn)出庫存壓力大，新開工負增長的疲軟態(tài)勢。國家統(tǒng)計局的行業(yè)開發(fā)資金來源數(shù)據(jù)顯示，2014年同比數(shù)據(jù)明顯回落，“這說明行業(yè)在銷售低迷的背景下，行業(yè)資金快速惡化。從上市公司一季報來看，當(dāng)前的償付壓力與2011年底相當(dāng)。”巴曙松稱。

　　巴曙松認為，2013年8萬億的銷售額可能是中國房地產(chǎn)市場銷售的歷史高位，新房市場如今已迎來開工和銷售的拐點，但不意味著未來銷售會陡降，整體將維持高位震蕩。

　　據(jù)介紹，2002-2012年十年間房地產(chǎn)市場高歌猛進，總銷售面積約60多億平方米，每年約10.5-11億平方米，而2013年達到13億平方米。經(jīng)過十幾年的快速開發(fā)，中國商品房存量已超1億套，2015年將達到1.25億套。存量的二手房未來將滿足部分需求，“以美國為例，二手房成交量是新房的9倍。”

　　房企

　　高利潤時代終結(jié)

　　“企業(yè)高利潤時代已經(jīng)過去了。”巴曙松介紹，隨著市場供需趨于平衡，房價漲勢放緩，成本上升，這意味著房企高利潤時代的終結(jié)。

　　未來行業(yè)并購將成為常態(tài)，企業(yè)格局形成“強者恒強，難以追趕”的局面。人均收入突破8000美元之后，房地產(chǎn)行業(yè)將從住宅市場的過度繁榮進入多元業(yè)態(tài)，住宅地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、房地產(chǎn)金融百花齊放，服務(wù)化將成為房地產(chǎn)業(yè)新的增長點。“過去只要拿到好項目，誰都能賺錢，但未來前期調(diào)研、產(chǎn)品設(shè)計，后期的物業(yè)管理會創(chuàng)造更大的價值。”

　　巴曙松認為，住房的衍生服務(wù)未來會吸納巨量需求:“許多企業(yè)圍繞住房融資、物業(yè)管理、社區(qū)電商等領(lǐng)域進行的努力已經(jīng)暗示這個市場機會良多。美國納斯達克房地產(chǎn)板塊的市值中房地產(chǎn)服務(wù)類公司占比已達73%。”

　　另外，在本次論壇上萬達集團相關(guān)人士介紹，萬達文化旅游城項目目前已落子廣州，總投資超過500億元，是首個在一線城市布局的文化旅游項目。中國知名房地產(chǎn)分析師黎文江談到廣州萬達城對花都主城區(qū)CBD發(fā)展的影響時，也提到：“目前廣州文化旅游景點只有‘星星’和‘月亮’，需要打造世界級文化旅游中心的‘太陽’；花都GDP 排在廣州的第三梯隊，要進入第二梯隊,需要借助廣州萬達文化旅游城的吸金力；花都擺脫‘廣州商品住宅庫存量第一大戶’,需要依賴文化旅游產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)業(yè)人口帶來充裕住房需求。”