大佬新銳重新角力一線城市(觀察)
沉寂已久的土地市場(chǎng)最近波濤再起，北上廣深地王頻現(xiàn)。
6月3日，越秀地產(chǎn)[4.00%]以24億元總價(jià)拿下一地塊，樓面地價(jià)高達(dá)34590元/平方米，再度刷新廣州“地王”紀(jì)錄，甚至超過目前周邊在售的一手房?jī)r(jià)；6月5日，佳兆業(yè)在上海拿下4.8萬平方米居住用地，起始價(jià)約2.6億元，最終以近5.3億元成交。這是其近31天來第6次拿地，累計(jì)共花了60多億元。
不止是在廣州上海，全國(guó)一線城市最近以來都是地產(chǎn)開發(fā)商們拿地的主戰(zhàn)場(chǎng)。其中不僅有“萬招保金”傳統(tǒng)地產(chǎn)巨頭們的身影，甚至還有像佳兆業(yè)這樣的地產(chǎn)新銳。從廣州、上海等城市的土地出讓競(jìng)爭(zhēng)情況來看，地產(chǎn)新銳力量與傳統(tǒng)地產(chǎn)巨頭的角逐幾乎白熱化，佳兆業(yè)與中海、保利等巨頭的叫價(jià)非常接近，最終成交價(jià)各家相差無幾，新勢(shì)力崛起的態(tài)勢(shì)已經(jīng)昭然若揭。
當(dāng)前全國(guó)市場(chǎng)土地市場(chǎng)成交量大幅回升，而土地價(jià)格又沒有出現(xiàn)大幅反彈，因此，對(duì)于地產(chǎn)開發(fā)商而言，最近仍是相對(duì)較好的拿地時(shí)機(jī)。跑量回籠資金，然后將資金投入到土地市場(chǎng)，這顯然是最優(yōu)的戰(zhàn)略選擇。
有實(shí)力者有未來
地價(jià)形成的最終因素，是市場(chǎng)，而不是企業(yè)，因此，不能簡(jiǎn)單地把地王的出現(xiàn)歸咎于開發(fā)商。其實(shí)，從本質(zhì)上講，誰也不愿意做地王，誰都希望以更低的價(jià)格拿到地，問題是，僧多粥少，物以稀為貴。
今年4月國(guó)土資源部公布的數(shù)據(jù)顯示，2013年全國(guó)住宅用地計(jì)劃供應(yīng)總量15.08萬公頃，其中商品住宅用地10.92萬公頃，與去年計(jì)劃供應(yīng)量相比，降幅分別為12.6%和10.7%，這是全國(guó)住宅供地連續(xù)第二年減少。
地王的誕生，離不開資金的支持，有實(shí)力者才能得地王。數(shù)據(jù)顯示，僅僅今年3月，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)企業(yè)共發(fā)生融資15筆，累計(jì)融資金額超過400億元人民幣。5月，易居房地產(chǎn)研究院跟蹤的4個(gè)一線城市和6個(gè)二線城市土地成交面積同比大增45%。而土地出讓金相比2012年5月增長(zhǎng)近4倍。
地王的競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)則為資金實(shí)力的競(jìng)爭(zhēng)。從宏觀層面看，目前中國(guó)流動(dòng)性充裕。截至今年4月末，廣義貨幣(M2)余額103.26萬億元，今年前4個(gè)月社會(huì)融資規(guī)模為7.91萬億元。從行業(yè)層面看，地產(chǎn)開發(fā)商們現(xiàn)在手頭都很寬松。數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)15家大型房企截至2012年底賬面上的貨幣資金儲(chǔ)備總共2648億元，較資金鏈最緊張的2011年底增長(zhǎng)41%，較本輪調(diào)控未全面升級(jí)的2010年底時(shí)也增長(zhǎng)了36%。
傳統(tǒng)巨頭也在加快融資步伐，其資金也將用于新土地項(xiàng)目的拓展。可以說，在樓市調(diào)控政策收緊的背景下，融資能力正在成為衡量房企綜合實(shí)力的重要標(biāo)準(zhǔn)，誰能把握好土地市場(chǎng)的機(jī)會(huì)，誰才能把握住“房地產(chǎn)市場(chǎng)的下半場(chǎng)機(jī)會(huì)”。
中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測(cè)的十大標(biāo)桿房企除綠城外5月均有購(gòu)地。5月前30天，十大標(biāo)桿房企權(quán)益購(gòu)地金額為162億元，環(huán)比4月增長(zhǎng)26%。其中萬科5月新增項(xiàng)目8個(gè)，合計(jì)土地出讓金35.17億元。恒大地產(chǎn)[2.03%]5月27日以50.45億元的總價(jià)競(jìng)得重慶市拍賣出讓的4宗商住類地塊，建筑規(guī)模達(dá)116萬平方米，樓面價(jià)平均為4340元/平方米。購(gòu)地金額占到5月單月銷售業(yè)績(jī)的54.5%。
以近期風(fēng)頭最健的佳兆業(yè)為例，佳兆業(yè)敢于多處拿地，正是因?yàn)樗麄冊(cè)诮鹑谑袌?chǎng)上進(jìn)行了大規(guī)模融資，目前手上的資金十分充裕。佳兆業(yè)在今年以來，發(fā)債總額約折合人民幣83億元。而去年全年，佳兆業(yè)僅發(fā)行過一筆2.5億美元的優(yōu)先票據(jù)。市場(chǎng)分析認(rèn)為，佳兆業(yè)融資所得除部分資金用于營(yíng)運(yùn)外，最主要的支出將是用于拓展土地。
當(dāng)然相對(duì)于實(shí)力強(qiáng)勁的開發(fā)商而言，在本輪地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展潮流中，缺乏實(shí)力的中小企業(yè)則很容易就在這一輪擴(kuò)張中掉隊(duì)，尤其是因?yàn)橘Y金實(shí)力很難與高手同臺(tái)競(jìng)技。因此，當(dāng)下，搶到優(yōu)質(zhì)土地才是市場(chǎng)角逐的前提。