改善型買家有所增加，但二手市場仍以剛需為主

天河中高端二手物業出現反價現象

　　文圖/羊城晚報記者 陳玉霞

　　以往都是“金九銀十”，但今年10月的二手住宅成交量比9月多出三成，三大中介發布成交報告顯示，10月下半月開始二手住宅的看樓量和成交量都持續增加，在剛需買家為主流的市場中，受“930房貸新政”促進，不少首次改善型買家也陸續加入購房行列，共同帶旺了二手住宅成交量。

　　在成交行情逐步回升的時候，不少業主的議價空間縮小且開始出現放盤反價現象，業內人士建議，于有購房意向的買家可以考慮在年底入市。

　　環比增三成終于有了起色

　　二手樓市成交行情逐漸在回暖，合富房地產經濟研究院院長龍斌說，自去年8月以來，廣州二手住宅的月度網簽量基本呈走低態，由去年月均網簽3000套左右，下滑至今年上半年的1600套左右，每月環比的成交降幅在持續擴大。但到了今年的七八月，二手住宅成交量出現止跌現象，到10月“930房貸新政”出臺，交投量大幅回升，總體出現復蘇跡象，“10月廣州二手住宅網簽量2063套，比9月增加了三成。”

　　滿堂紅和中原地產的成交數據顯示，10月經它們成交的二手住宅總數環比分別增加了八成和五成，滿堂紅市場研究部高級經理周峰表示，二手市場終于有了起色。

　　改善型買家入市帶旺成交

　　無論一手還是二手市場，成交主力仍是剛需群體，但隨著“930房貸新政”的實施，首次改善型買家陸續入市，為二手住宅成交增添了活力。合富置業市場經理梁燕明介紹，10月改善型換房需求占全部成交量的39%，不但超越9月的30%，也比8月的37%高出2個百分點，“房貸新政有效降低了首次改善型購房者的首付門檻，有利于提振市場的信心，促使原本猶豫不決或暫時觀望的首次改善型買家加速出手”。

　　中原地產研究報告顯示，除了144平方米的豪宅成交量環比下降18%，其他面積區間的物業成交量都在增加，如100-144平方米大戶型成交量環比增加27%，其中電梯樓占比提高了近7%，“說明有實力的改善型買家入市在陸續增加”。周峰也介紹，10月經滿堂紅成交的個案，二次購房買家數量環比增加2.6倍，總價在300萬元/套以上的物業成交比例從9月的7.3%提高到8.2%。

　　梁燕明介紹，在該行的成交中，10月二手買家一次性的付款購房占比36%，而9月達到46%，在10月貸款購買二手住宅成交個案中，商業貸款占比達八成，而9月還不到七成。

　　業主議價空間小了

　　“11月上旬經滿堂紅成交的二手住宅買賣宗數比10月份同期增加了13%，成交均價20377元/平方米，環比上漲1.6%。”周峰介紹，正是不斷回暖的成交勢頭，令二手業主心態發生了改變。

　　梁燕明介紹，近期二手業主心態轉強，進一步讓價的意愿不強，“議價空間由國慶前的10%縮小到現在5%左右，天河、越秀等部分學位房甚至小升幅3%左右以試探市場。”中原地產在最近兩周也陸續接觸到了業主反價個案，其中出現較多反價現象的是天河的高端物業和白云的剛需型物業。

　　龍斌認為，在政策利好下，買家入市意愿增加，積壓的剛性需求逐漸釋放，改善換房的活躍度明顯上升，加上部分業主小幅讓價以及臨近年底的季節性因素，二手交投明顯回升，價格止跌企穩，整體市場信心在逐步恢復，“市場信心有所恢復，未來二手樓價格恐將穩中小幅回升，所以這個年底是買家不錯的入市時機。”中原地產研報也認為，后市總體看好，在改善型買家帶動下，出手較為猶豫的首次購房者應抓住11月份的價格低點積極入市。