牛奶廠地塊生態環境較好，規模較大

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　　文/圖 羊城晚報記者 陳玉霞

　　本月10日，天河華美牛奶廠7幅地塊成功出讓，折合成交樓面地價為1.2萬-1.69萬元/平方米，未出現“新地王”。對這樣的地價，不少業內人士認為：“是很合理的市場價，未來項目賣2.5萬-3萬元/平方米問題不大。二手樓價同樣會水漲船高。”

　　一手價 未來可賣3萬元/平方米

　　華美牛奶廠地塊位處天河區珠吉路以西，鄰近奧體中心和世界大觀，和廣州科學城僅一條馬路之隔。整體來看，該批地塊規模較大，生態環境不錯。

　　在這批地塊掛牌出讓后，眾多業內人士看好這次土地拍賣。合富輝煌(中國)首席市場分析師黎文江認為，這批地塊的地理位置雖然有點偏遠，但只要周邊的配套改造好，便比廣鋼新城地塊更具吸引力。“廣鋼新城的地價能拍到1.8萬多元/平方米甚至2.1萬元/平方米，天河的地塊同樣可以。”因此，對于此次牛奶廠7幅地塊最終成交的樓面地價，黎文江認為：“合理。未來這里的產品售價可達3萬元/平方米左右。”

　　中原地產項目部總經理黃韜同樣表示：“牛奶廠地價符合市場行情，比今年的廣鋼新城地塊抵買。若按照地價一般占樓價五成來計算，未來的產品賣2.5萬-3萬元/平方米是預料中事。這次龍湖拿了兩塊地，按照龍湖的定位，它們開發的產品可能會走高端路線，售價或會超過3萬元/平方米。”

　　業內資深分析師肖文曉同樣認為牛奶廠地塊“性價比高”，“廣鋼新城地塊未來要賣4萬元/平方米，商家壓力非常大；牛奶廠地塊兩年后賣2.5萬元/平方米以上便有利可圖，這不是難事，目前周邊一手樓盤的售價已經超過2.2萬元/平方米”。

　　二手價 或將超2.5萬元/平方米

　　對眾多商家搶奪牛奶廠地塊，黃韜認為這是好事，“這個板塊的配套將由商家自行完成，各商家的實力都不差，可以預見，未來這里的居住檔次將會較高，同時帶動周邊居住板塊的整體素質及樓價”。

　　據了解，目前距離牛奶廠最近的有兩個居住板塊：一個是奧體新城板塊，在售主要有天健上城、富力天禧花園和佳潤上品菁園3個一手住宅樓盤，售價為2萬-2.8萬元/平方米；另一個是科學城板塊，主要在售項目有雅居樂富春山居和越秀嶺南山畔兩個樓盤，前者售價約為2萬元/平方米，后者售價為1.6萬-1.8萬元/平方米。黃韜認為，與牛奶廠各種規劃和景觀條件比較相近的項目是雅居樂富春山居，存在一定競爭，不過兩盤分處不同區域，可以分別吸納不同區域的客戶。

　　距離牛奶廠地塊最近的二手住宅，主要有半山溪谷E墅、富力花園、盈彩美居、金碧世紀花園及中海康城等樓盤。滿堂紅世紀南分店店長陳海妹介紹，目前上述樓盤電梯樓物業的二手售價一般為1.9萬-2.3萬元/平方米，“10月份以來，這里的二手成交比9月份多了幾倍，買家入市速度加快，牛奶廠地塊的樓面地價都超過1.2萬元/平方米，相信會增添業主和買家的信心。現在廣州不斷往東發展，BRT、地鐵都通了，未來部分優質產品的二手售價超過2.5萬元/平方米是很容易的事”。

　　樓盤名 在售產品(平方米) 售價(元/平方米)

　　天健上城 60-102的兩房至四房 2萬-2.2萬(毛坯)

　　富力天禧花園 96-135的尾貨三房 2.5萬-2.8萬(帶裝修)

　　佳潤上品菁園 77-125的小三房及四房 2.3萬(帶裝修)

　　雅居樂富春山居 133-199的三房及四房 1.9萬-2.1萬(毛坯)

　　越秀嶺南山畔 140-169的三房及四房 1.6萬-1.8萬(帶裝修)

　　牛奶廠地塊周邊一手樓盤概況

　　整理/陳玉霞 制表/陳健怡 數據來源：廣州中原研究部

　　天河華美牛奶廠7幅地塊成交概況

　　地塊 占地面積 總建面積 起拍樓面地價(元/平方米) 成交價 競得人

　　(平方米) (平方米) (元/平方米)

　　AT1003039 約11.3萬 約13.2萬 1.2萬 約1.69萬 龍湖地產

　　AT1003040 約15萬 約13.8萬 1.09萬 約1.65萬 華潤置地

　　AT1003041

　　AT1004009 約6.5萬 約13.5萬 1.2萬 約1.5萬 金地集團

　　AT1004010 約3.5萬 約7.8萬 1.2萬 約1.4萬 平安不動產

　　AT1004015 約3.6萬 約9.1萬 1.2萬 約1.4萬 平安不動產

　　AT1004026 約7.2萬 約12.5萬 約1.08萬 約1.4萬 龍湖地產

　　AT1004004

　　AT1008046 約5.4萬 約8.1萬 1萬 約1.2萬 華潤置地

　　整理/陳玉霞 制表/陳健怡 資料來源：廣州市國土房管局

　　新聞背景

　　“過江龍”豪奪

　　天河7地塊

　　搶奪廣州中心區“入場券”

　　“過江龍”豪奪

　　天河7地塊

　　本月10日，天河華美牛奶廠8宗地塊拍賣，吸引了包括保利、合景、龍湖、華潤、金地等“大鱷”在內的21家房企爭搶。

　　最終拍出7幅地塊，龍湖地產、平安不動產和華潤置業各奪得兩塊，之前已進入廣州增城的金地集團奪得一塊，成功“擠入”廣州中心區，折合樓面地價約為1.2萬-1.69萬元/平方米。龍湖集團方面表示：“此舉標志著龍湖正式進軍廣州，落子華南地區一線城市，進一步完善華南布局。”

　　方圓地產首席市場分析師鄧浩志認為：“從樓市抗風險能力及城市化建設推動樓市未來發展來看，一線城市的樓市比二線至四線城市更值得看好。廣州位居華南區域核心，樓市需求強勁。廣州地價、房價仍處‘洼地’，與其經濟實力反差較大，這也是廣州樓市受外地房企青睞的重要因素。”