房產(chǎn)證或不再是權(quán)屬唯一鐵證遇違約買家亦可要求“預(yù)期利益”賠付———

　　在大部分由于追求更多經(jīng)濟(jì)利益而出現(xiàn)違約的二手房交易案例中，許多主動(dòng)違約的原房主認(rèn)為，自己在仍持有房產(chǎn)證的情況下只需支付違約金和買家已經(jīng)支付的房款就可以全身而退。但是事實(shí)是在類似的情況下，法律似乎更加傾向于保護(hù)買家的權(quán)益。而最近上海一例宣判的二手房交易違約案件中所涉及到的“預(yù)期利益賠償”，更是為身處“被違約”漩渦中的買家提供了可以用來借鑒的維權(quán)利器。

　　房產(chǎn)證未過戶亦非房屋權(quán)屬唯一標(biāo)準(zhǔn)

　　吳先生在去年底就有過一段“被違約”經(jīng)歷。據(jù)吳先生介紹，他兩年前購入的一套二手房由于在去年延續(xù)至今年的漲價(jià)熱潮中市場價(jià)格連續(xù)翻番，而雖然兩年間房屋一切的貸款、費(fèi)用都是由吳先生支付，但是由于產(chǎn)權(quán)證尚未過戶到他名下，于是原房主就出于經(jīng)濟(jì)利益的考慮，打算單方面中止交易，將這套房產(chǎn)再度易主。而經(jīng)過幾次協(xié)商未果，吳先生打算將原房主告上法庭，要求其繼續(xù)履行合同內(nèi)容。就在開庭之前，原房主主動(dòng)選擇了放棄違約，繼續(xù)履行合同。“我相信如果去打官司，也肯定是我贏。雖然房產(chǎn)證沒有過戶，但是這兩年來我一直支付房子的一切費(fèi)用，已經(jīng)是實(shí)際意義上的房主。”吳先生表示。

　　“被違約”在房價(jià)快速上漲的階段是一件十分普遍的事情，許多二手房買家在遭遇了“被違約”時(shí)或許會(huì)因?yàn)閷⒋耸略V諸法律的繁瑣而選擇忍氣吞聲，而很多“被違約”的買家認(rèn)為，房產(chǎn)證尚未過戶，對(duì)方違約一旦發(fā)生，自己也只是獲得違約金而已，房子到底還是房產(chǎn)證持有人的。因此，“持有房產(chǎn)證”亦成為了違約賣家們的底牌。

　　北京保華德律師事務(wù)所宋律師在接受采訪時(shí)認(rèn)為，在期房交易中，產(chǎn)權(quán)證尚未入手但交易已經(jīng)進(jìn)行是買賣雙方共同認(rèn)可的一種風(fēng)險(xiǎn)，只要合同在簽訂時(shí)是雙方真實(shí)意愿的表達(dá)且不違背國家法律，一旦遭遇違約就可以申訴要求違約方繼續(xù)履行合同。

　　合同中預(yù)防違約可要求“預(yù)期利益”

　　更高的經(jīng)濟(jì)利益是誘發(fā)賣家違約的主因，對(duì)于賣家而言，從房產(chǎn)第一次出手到違約到再出手，可獲得的利益可能就已經(jīng)攀升幾倍。而對(duì)于“被違約”的買家而言，損失也是對(duì)等的。等同的房價(jià)隨著時(shí)間的推移已經(jīng)不能購買相同價(jià)值的房產(chǎn)，這筆損失對(duì)于“被違約”的買家而言顯然比其他損失大得多。

　　有報(bào)道稱，今年3月在上海判決的一樁二手房交易違約案件中，原告獲得了高額的“預(yù)期利益”補(bǔ)償金。“預(yù)期利益”概念的引入抑或可為二手房買家提供更加有力的保護(hù)。宋律師表示，由于違約造成的損失在合同中是可以要求賠付的。也就是說，買賣雙方可以在簽訂合同時(shí)注明如若違約則要求違約方支付“預(yù)期利益賠償金”。“目前二手房交易中主要是使用相關(guān)部門發(fā)布的標(biāo)準(zhǔn)合同文本，關(guān)于‘預(yù)期利益賠付’問題可以使用‘補(bǔ)充協(xié)議’來加入到合同當(dāng)中。”二手房門店經(jīng)紀(jì)人提示。

　　在吳先生向我們講述的經(jīng)歷中還透露了一個(gè)細(xì)節(jié)，即他與原房主在合同中約定的違約金是100萬元。“雖然相關(guān)法律規(guī)定的違約金是總房價(jià)的20%，但是簽訂合同的時(shí)候就是考慮到了雙方存在違約的可能，于是在雙方自愿的情況下將違約金提高到了100萬元。”吳先生表示。對(duì)此，宋律師認(rèn)為，雖然有法律規(guī)定金額上限，但是在合同的簽訂中，只要是雙方意思的真實(shí)體現(xiàn)，可以將違約金提高到雙方認(rèn)為可接受的范圍內(nèi)。但是如若發(fā)生訴訟，那么就會(huì)出現(xiàn)違約方申訴違約金過高而申請(qǐng)降低違約金的情況。